DEVELOPERI, POZOR NA SPORY S OCHRANOU SLABŠEJ STRANY!!!

Vo viacerých vydaniach nášho newslettera sme čitateľov informovali o nových procesných kódexoch a o ich základnej charakteristike.

Postupne prichádza rad na podávanie informácií o konkrétnych pravidlách, ktoré zreformované civilné procesné právo prináša a na jeho dopady, ktoré sa môžu prejaviť v rôznych sférach nášho života. Takouto oblasťou je napríklad podnikanie v oblasti investovania do výstavby nehnuteľností a ich následný predaj - developerstvo, ktorému sa po kríze začalo opäť dariť. Dopyt po kúpe nehnuteľností rastie, čo vedie spolu s ďalšími faktormi k rastu cien, ale i k rastu „sebavedomia“ podnikateľov, ktorí sa pri vyjednávaní obchodných podmienok predaja stavajú skôr do pozície „dirigenta predaja“ (ber, alebo nechaj tak) než obchodného partnera druhej strany.

Ak obchoduje developer s iným podnikateľom, právo to príliš nerieši (i keď právne záväzné pravidlá hospodárskej súťaže platia aj medzi podnikateľmi, pozri § 41 a nasl. Obchodného zákonníka). Ak sa však developer správa rovnakým spôsobom voči spotrebiteľovi – t. j. fyzickej osobe, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti, § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka, právo na takýto prístup reaguje a vyvodzuje z neho vážne právne následky.

Aká je to spotrebiteľská zmluva? – je ňou každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom (t. j. aj tzv. rezervačná zmluva, budúca kúpna zmluva, kúpna zmluva a pod., ktorú uzatvára developer so spotrebiteľom).

Čo nesmie spotrebiteľská zmluva obsahovať?tzv. neprijateľné podmienky, sú nimi ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa. (Za úvahu stojí otázka, či označenie „neprijateľná podmienka“ nehrozí aj takému dojednaniu v zmluve, napr. v rezervačnej zmluve, v zmluve o budúcej zmluve a pod., ktorým dodávateľ požaduje od záujemcu o kúpu nehnuteľnosti zaplatenie celej kúpnej ceny vopred, dokonca pred uzavretím kúpnej zmluvy, a o zmene tejto podmienky odmieta rokovať...).

Aký právny následok tzv. neprijateľná podmienka vyvoláva? - neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú absolútne neplatné!!!

Kde sa môže spotrebiteľ dovolávať ochrany? na ochranu spotrebiteľa sú vytvorené viaceré  právnické osoby (napr. Európske spotrebiteľské centrum v SR, zriadené na Ministerstve hospodárstva Slovenskej republiky), ochranu práv spotrebiteľa sleduje aj osobitný orgán Slovenská obchodná inšpekcia, ktorá je všeobecným orgánom trhového dozoru v ochrane spotrebiteľa na vnútornom trhu. Ochranu práv spotrebiteľa (rovnako ako ochranu práv iných subjektov) zabezpečujú aj súdy.

Ako majú postupovať pri ochrane práv spotrebiteľa súdy? – po tom, ako nadobudli účinnosť nové civilné procesné predpisy (01.07.2016), riadia sa spory so spotrebiteľom ustanoveniami tretej časti nového Civilného procesného poriadku (Osobitné procesné postupy, § 265 a nasl.), druhej hlavy – Spory s ochranou slabšej strany (§ 290 a nasl. CSP).

Ako postupujú súdy v prípade, ak sa spor týka neprijateľnej podmienky v spotrebiteľskej zmluve? v tomto prípade ide o celkom osobitné konanie – tzv. konanie o abstraktnej kontrole v spotrebiteľských veciach. Je ním také konanie, v ktorom súd skúma neprijateľnosť zmluvnej podmienky v spotrebiteľskej zmluve alebo v iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou a nekalé obchodné praktiky nezávisle od okolností konkrétneho prípadu (t. j. „zovšeobecňuje sa“).

Ako má spotrebiteľ postupovať? – spotrebiteľ v konaní nevystupuje sám. Žalobu môže proti dodávateľovi (developerovi) podať iba právnická osoba založená alebo zriadená na ochranu spotrebiteľa (napr. vyššie uvedené Európske spotrebiteľské centrum v SR) a orgán dohľadu zriadený podľa osobitného predpisu (Slovenská obchodná inšpekcia). Spotrebiteľ musí dať uvedeným subjektom podnet (napríklad ich navštíviť a vysvetliť im situáciu), v samotnom konaní však nebude jeho identita významná (nemusí sa o nej dozvedieť ani žalovaná strana). Po podaní žaloby je konanie ovládané osobitnými pravidlami, napr. nie je potrebné nariadiť pojednávanie, nepoužijú sa ustanovenia o sudcovskej koncentrácii (1), súd môže vykonať aj také dôkazy, ktoré neboli navrhnuté, ak je to nevyhnutné na rozhodnutie vo veci, dokonca takýto dôkaz obstará alebo zabezpečí sám, bez návrhu (§ 303 ods. 2 CSP).

Čo ak súd rozhodne, že ustanovenie v spotrebiteľskej zmluve je neprijateľnou podmienkou alebo že v prejednávanom prípade išlo o nekalú obchodnú praktiku? – následky, ktoré môže takéto rozhodnutie (rozsudok) vyvolať, sú veľmi vážne:

  • ak súd právoplatne určí neprijateľnosť zmluvnej podmienky alebo určí, že obchodná praktika je nekalá, žalobca je oprávnený vhodnou formou zabezpečiť zverejnenie tohto rozsudku (t. j. napríklad na svojej stránke, na diskusných fórach, v dennej tlači, v odbornej literatúre a pod.), ďalej

  • ak súd určí neprijateľnosť zmluvnej podmienky alebo určí, že obchodná praktika je nekalá, zakáže žalovanému používať jednak túto zmluvnú podmienku alebo zmluvnú podmienku s rovnakým významom vo všetkých spotrebiteľských zmluvách alebo v iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou alebo žalovanému zakáže používať nekalú obchodnú praktiku,

  • výrok právoplatného rozsudku je záväzný pre každého !!!, t. j. aj pre subjekty, ktoré neboli účastníkom konania, ale ktoré používajú rovnakú zmluvnú podmienku alebo podmienku s rovnakým významom (napr. iní developeri, investori a pod.) či už v spotrebiteľských zmluvách alebo iných zmluvných dokumentoch, alebo ktoré používajú rovnakú nekalú obchodnú praktiku.


 (1) pri sudcovskej koncentrácii platí, že na prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany, ktoré strana nepredložila včas, nemusí súd prihliadnuť, viac § 153 CSP


Autor: Doc. JUDr. Denisa Dulaková Jakúbeková, PhD.