Zákonné záložné právo vlastníkov bytov a nebytových priestorov a jeho poradie

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej aj ako len „ZOB“) v § 15 ods. 1 a ods. 2 ustanovuje, že na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli z právnych úkonov týkajúcich sa:

-  domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a     príslušenstva ako aj

-  bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil                  vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome,

vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo. Oprávneným zo záložného práva je buď spoločenstvo alebo, ak sa spoločenstvo nezriaďuje, ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.

Záložné právo zriadené podľa § 15 ods. 1 ZOB je tzv. zákonným záložným právom (vzniká „zo zákona“ – viď § 15 ods. 1 ZOB) a podľa zákonodarcu slúži na zabezpečenie takých pohľadávok, ktoré vzniknú z právnych úkonov súvisiacich s domom ako takým, prípadne s jeho časťami (bytmi a nebytovými priestormi). Ide najmä o právne úkony zaväzujúce konkrétne subjekty uhrádzať platby (či podieľať sa na platbách) za prevádzku, opravy a údržbu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu a pozemku, za dodávku služieb súvisiacich s užívaním bytu a nebytového priestoru a pod.

Účel a význam tohto zákonného záložného práva je zrejmý, sporným však zostáva časový moment jeho vzniku. Navodená otázka spôsobuje vážne problémy v praxi, najmä pri výkone záložného práva (ak na tom istom zálohu - byte/nebytovom priestore - viaznu viaceré záložné práva rôznych záložných veriteľov), ďalej záložným veriteľom pri prihlasovaní pohľadávok do konkurzných a reštrukturalizačných konaní v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácií a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších prepisov (ďalej aj ako len „ZKR“) a následne aj správcom konkurznej podstaty pri popieraní poradia zabezpečovacieho práva takýchto záložných veriteľov.

Pôvod sporných otázok nachádzame v zákonodarcom nešťastne použitom vyjadrení citovaného ust. § 15 ods. 1 ZOB: „Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov...“, ktoré môže znamenať jednak zabezpečenie všetkých budúcich pohľadávok, t. j. takých, ktoré ešte len vzniknú (pohľadávky „pro futuro“), ale aj zabezpečenie pohľadávok, ktoré už vznikli (pohľadávky „pro praeterito“) a týkali sa spoločných častí a zariadení domu, resp. bytov alebo nebytových priestorov v dome. Je celkom možné, že zákonodarca chcel týmto zvláštnym slovným spojením pokryť oba prípady, t. j. pohľadávky vlastníkov už vzniknuté a zároveň aj tie, ktoré ešte len vzniknú v budúcnosti. Takáto generálna klauzula by mala všeobecný charakter a vzťahovala by sa na všetky pohľadávky, ktoré existovali k 01.09.1993, ako aj na tie, ktoré vzniknú po tomto dátume. To by korešpondovalo aj so všeobecnou právnou úpravou záložného práva, účinnou nielen v čase prijatia tohto zákona, ale aj v súčasnosti, podľa ktorej záložným právom možno zabezpečiť aj pohľadávku, ktorá vznikne v budúcnosti alebo ktorej vznik závisí od splnenia podmienky. (1)

V tejto súvislosti považujeme za vhodné pripomenúť si význam a povahu záložného práva ako práva akcesorického, čo okrem iného znamená, že záložné právo nemôže vzniknúť skôr ako samotný záväzok, ktorý má zabezpečovať. V dôsledku toho vznik, existencia a zánik záložného práva je podmienený existenciou konkrétnej pohľadávky veriteľa voči dlžníkovi. V rozhodnutí NS SR, sp. zn. 6M Cdo 8/2010 z 27.07.2011 súd konštatuje, že: „vznik tohto zákonného záložného práva nemôže nastať pred vznikom zabezpečovanej pohľadávky (nemá povahu zábezpeky do budúcnosti). Existencia zákonného záložného práva podľa citovaného zákonného ustanovenia je teda podmienená vznikom pohľadávky uvedenej v tomto ustanovení.“

K tomu na porovnanie uvádzame aj názor Najvyššieho súdu Českej republiky, ktorý sa vyjadril k momentu vzniku záložného práva k nehnuteľnosti, ktorým sa zabezpečuje budúca pohľadávka: „ak je budúca pohľadávka zabezpečená záložným právom k nehnuteľnosti, vzniká záložné právo už dňom vkladu do katastra nehnuteľností. Realizačná funkcia záložného práva sa však prejaví, až keď vznikne budúca, v záložnej zmluve zabezpečená pohľadávka.“

Na základe uvedených názorov si dovoľujeme konštatovať, že súčasná úprava zákonného záložného práva podľa § 15 ZOB je nepresná a prináša značnú neistotu pre záložných veriteľov pri zabezpečení a uspokojení ich splatných pohľadávok.

Pri zmluvnom záložnom práve vieme presne identifikovať jeho zriadenie a vznik. Zriaďuje sa uzatvorením záložnej zmluvy a vzniká zápisom (vkladom) do katastra nehnuteľností (t. j. zápis – vklad má konštitutívny charakter). Pri zákonnom záložnom práve podľa ZOB sa nedá uvažovať o dvoch fázach vzniku záložného práva, keďže právnym titulom pre jeho vznik je samotný zákon a vo vzťahu ku konkrétnemu vlastníkovi bytu či nebytovému priestoru v dome záložné právo pôsobí od momentu nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome. Zápis zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností má iba deklaratórny charakter.

 

Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti zastávame nasledujúce názory:

  • dikcia ZOB svojím spôsobom popiera tradičné vnímanie záložného práva ako práva akcesorického, ktoré je viazané na „predchádzajúcu“ existenciu hlavnej pohľadávky,

  • zákonné záložné právo pôsobí voči vlastníkovi bytu alebo nebytovému priestoru „priamo zo zákona“, a to okamihom, ako nadobudol byt/nebytový priestor do svojho vlastníctva (napriek tomu, že v tomto „okamihu“ nemal vo vzťahu k bytu/nebytovému priestoru žiadne záväzky)
  • pri uspokojovaní veriteľov by nemalo byť rozhodujúce ani to, či bolo zákonné záložné právo podľa ZOB zapísané do katastra nehnuteľností (zapisuje sa záznamom, s deklaratórnym účinkom), resp. ak sa zapísalo do katastra nehnuteľností, aké je poradie jeho zápisu (i keď sme si vedomí, že na túto otázku existujú aj odlišné názory), čo by znamenalo, že ak je na byte/nebytovom priestore zriadených viac záložných práv a ak spoločenstvo, prípadne vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, evidujú voči vlastníkovi dotknutého bytu/nebytového priestoru splatnú pohľadávku, ktorá nebola uspokojená, pri výkone záložného práva má spoločenstvo, prípadne vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, postavenie prednostného veriteľa, t. j. ich pohľadávka má byť uspokojená prednostne, pred pohľadávkami ostatných záložných veriteľov (samozrejme, pri splnení ďalších zákonom stanovených podmienok).

 

Napriek našim názorom, formulovaným vyššie, opakovane zdôrazňujeme, že súčasná právna úprava zákonného záložného práva podľa ZOB si vyžaduje zmenu. Je totiž nepresná, čím spôsobuje nejednotný výklad a podieľa sa tak na narušení princípov právnej istoty a stability právnych vzťahov, ktoré patria medzi základné princípy právneho štátu.


(1)Valachovič, M., Grausová, K., Cirák J. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2012, 1376 s.


Autor: Mgr. Róbert Száraz                                                                                                                                                                                                     JUDr. Zuzana Betáková Krkošková

Recenzent: Doc. JUDr. Denisa Dulaková Jakúbeková, PhD.