Byt versus apartmán

Do realitného slovníka a aj do našej „bežnej reči“ sa čoraz intenzívnejšie dostáva pojem „apartmán“, voči ktorému sa právo stavia rozpačito.  

I.              Stavba a jej druhy podľa stavebného zákona

Vo všeobecnosti platí, že označenie jednotlivých stavieb ako aj ich častí, vyplýva zo stavebných predpisov, najmä zo stavebného zákona (zákon č. 50/1976 Zb. v platnom znení, ďalej „stavebný zákon“ alebo „SZ“).

Stavebný zákon vymedzuje pojem „byt“, pojem „apartmán“ však nepozná.

Stavbou sa podľa stavebného zákona rozumie stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu (§ 43). Stavby sa členia podľa stavebnotechnického vyhotovenia a podľa účelu na pozemné stavby a inžinierske stavby (§ 43a ods. 1 SZ).

Pozemné stavby sa rozlišujú podľa účelu na bytové budovy a nebytové budovy (§ 43a ods. 2 SZ, in fine).

Za bytové budovy sa považujú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie; podľa § 43b ods. 1 SZ sú nimi:

a) bytové domy,

b) rodinné domy

c) ostatné budovy na bývanie, napríklad detské domovy, študentské domovy, domovy dôchodcov a útulky pre bezdomovcov.


Stavebný zákon následne, v § 43b ods. 2 – 6, definuje pojmy:

-         bytový dom (budova určená na bývanie pozostávajúca zo štyroch a z viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z              verejnej komunikácie),

-         rodinný dom (budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má        najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie),

-         byt (obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným                   uzavretím, určený na trvalé bývanie),

-        obytná miestnosť (miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie)           a

-        príslušenstvo bytu (na účely stavebného zákona ide o miestnosti, ktoré plnia komunikačné, hospodárske alebo hygienické           funkcie bytu).

Nebytovými budovami sú stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely; patria medzi ne napríklad hotely, motely, penzióny a ostatné ubytovacie zariadenia, budovy pre administratívu, budovy pre obchod a služby, dopravné a telekomunikačné budovy, priemyselné budovy a sklady, nemocnice, kryté budovy pre šport a ďalšie (§ 43c ods. 1 SZ).

Ak je jedna budovy určená na rôzne účely, budova sa rozlišuje podľa hlavného účelu, na ktorý pripadá najväčšia časť využiteľnej podlahovej plochy. Ak však časť nebytovej budovy slúži na bývanie, vzťahujú sa na túto časť požiadavky na bytové budovy (§ 43c ods. 2 a 3 SZ).

 

II.            Apartmán a jeho vnímanie

Dôvodov, pre ktoré sa súbor miestností, nenazve „byt“, ale „apartmán“, je viac, vyplývajú najmä:

a)    z územného plánu mesta, ktorý limituje stavebníka i stavebný úrad; ak totiž územný plán vyžaduje na konkrétnom území určitý pomer bytových a nebytových budov či bytových a nebytových priestorov (polyfunkciu), je potrebné stanovený pomer dodržať,

b)    zo stavebno-technických predpisov; podľa vyjadrení viacerých odborníkov (investorov, developerov, realitných agentov) je v súčasnosti takmer pravidlom, žev tzv. rezidenčných projektoch sa nájdu aj také priestory či miestnosti, ktoré tým, že nespĺňajú potrebné stavebno-technické požiadavky (najmä svetlo-technické normy), nemôžu byť skolaudované ako „byty“ a musia sa evidovať „inak“, najčastejšie ako „apartmány“ či dokonca ako „nebytové priestory“; spravidla sú umiestnené v rohoch budov, na severných stranách budov či na prvých poschodiach a sú pre hustú zástavbu väčšiu časť dňa bez prirodzeného slnečného svetla.

Pojem apartmán nájdeme vo výkladových slovníkoch definovaný ako „väčší súkromný alebo hotelový byt s príslušenstvom“ (http://www.mojslovnik.sk/slovo/apartm%C3%A1n). Údajne sa k nám dostal vďaka dovolenkovým pobytom a dovolenkovému bývaniu v zahraničí. Pôvodná väzba apartmánu na dovolenkovanie sa preniesla aj do miest, v ktorých vznikali tzv. „mestské apartmány“. Ich korene siahajú do predkrízových rokov (2006 až 2008), kedy sa stali súčasťou nových, dynamicky vznikajúcich projektov.

Ako sme uviedli vyššie, pojem „apartmán“ stavebný zákon nepozná.

Bývanie sa zabezpečuje v bytových budovách, konkrétne v bytových domoch, rodinných domoch, bytoch či obytných miestnostiach. V našich pomeroch sa označením „apartmán“ zväčša pomenúva časť budovy, ku ktorej má podľa stavebného zákona najbližšie pojem byt alebo obytná miestnosť (§ 43b ods. 4 a 5 SZ). Oba uvedené pojmy (byt i obytná miestnosť) však musia byť účelovo určené na trvalé bývanie. A práve táto zákonná požiadavka apartmánu chýba (či už pre vyššie zmienené stavebno-technické parametre alebo limity územného plánu).

 

III. Trvalý pobyt v apartmáne

Vo verejnosti rezonuje názor, že k apartmánu nie je možné evidovať trvalý pobyt. Tento názor však nie je (bez ďalších súvislostí) správny. Podmienky, podľa ktorých sa hlási trvalý pobyt, upravuje zákon o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky (zák. č. 253/1998 Z. z. v platnom znení). Citovaný zákon stanovuje, že trvalý pobyt môže mať občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu, ak dotknutý zákon nestanovuje inak. Zákon zároveň uvádza, že časťou budovy môže byť „aj byt“ (§ 3 ods. 2).

Z hľadiska možností evidovať v apartmáne trvalý pobyt nám z vyššie citovaného ustanovenia vyplývajú viaceré závery:

-       pre ohlásenie trvalého pobytu v apartmáne je rozhodujúce, či je budova, v ktorej sa apartmán nachádza, označená           súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom,

-       zákon výslovne stanovuje, že pre účely hlásenia trvalého pobytu sa za časť budovy považuje „aj“ byt, z čoho vyplýva,       že zákon pripúšťa rozšírený výklad a niet dôvod, prečo by apartmány nemali byť súčasťou takéhoto výkladu,  

-       budova alebo jej časť (byt, apartmán a pod.), v ktorej má byť hlásený trvalý pobyt, musí byť určená na bývanie,                  ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu (čo by malo byť  pri apartmáne splnené, keďže sa pri ňom počíta aspoň          s dočasným bývaním prípadne s ubytovaním).

Podľa vyjadrenia oslovených zamestnancov ministerstva vnútra, zodpovedných za hlásenie pobytu občanov, pracovníci ohlasovne pobytov a pracovísk dokladov, sú usmernení nasledovne:

-       ak chce občan ohlásiť trvalý pobyt k časti budovy, ktorá nie je bytom, rozhoduje spôsob, ako je takáto časť budovy           (priestor) zapísaná v katastri nehnuteľností,

-       ak je časť budovy evidovaná ako „nebytový priestor“ a z ďalších zápisov (napr. o stavbe, v ktorej sa priestor  nachádza     nie je zrejmé, že v takomto „nebytovom priestore“ je možné bývať alebo sa ubytovať, trvalý pobyt k nemu nezaevidujú      (svojím spôsobom je to logické – nebytový priestor síce, na rozdiel od bytu, stavebný zákon nedefinuje, avšak zákon o      vlastníctve bytov a nebytových priestorov, č. 182/1993 Z. z. v platnom znení, stanovuje, že nebytovým priestorom sa         pre účely citovaného zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu               určené na iné účely ako na bývanie),

-       ak bude na LV zapísaný údaj, že časť budovy (napríklad apartmán) je súčasťou „bytového domu“, prípadne stavby, v         ktorej je možné zabezpečiť bývanie či ubytovanie, trvalý pobyt k nemu sa zapíše, na doplnenie údajov si však môžu           pracovníci príslušného orgánu vyžiadať vyjadrenie správcu, predsedu spoločenstva alebo developera. 

Záujemcom o kúpu „časti budovy“, ktorá nie je bytom, avšak ku ktorej si mienia ohlásiť trvalý pobyt, odporúčame, aby už v štádiu realizácie projektu komunikovali s investorom. Ten môže ich zámeru dopomôcť, napríklad aj „vhodnou formuláciou“ označenia takejto časti budovy pri kontakte s katastrom.


Autor: Doc. JUDr. Denisa Dulaková Jakúbeková, PhD.