Zákonné obmedzenia pri prevode vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov

Obmedzenia drobenia poľnohospodárskej pôdy existovali už v minulosti v podobe zákona č. 139/1947 Zb. o rozdelení pozostalostí s poľnohospodárskymi podnikmi a o zamedzení drobenia poľnohospodárskej pôdy a v podobe komasácií (sceľovania drobných rozptýlených pozemkov do väčších celkov), ktoré boli realizované od 19. storočia až do začiatku 50. rokov 20. storočia.

V súčasnosti existujú popri sebe dve zákonné úpravy, ktoré ustanovujú zákonné obmedzenia prevodu vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov, a to:

·         zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom, konkrétne jeho tretia časť s názvom „Opatrenia proti drobeniu        pozemkov“, ktorá upravuje zákaz drobenia poľnohospodárskych pozemkov,

·         zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

I.

Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom (ďalej aj „Zákon 1“)

Zákon 1 sa týka poľnohospodárskych pozemkov, lesných pozemkov a viníc nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia obce  a zaviedol nasledujúce obmedzenia:

·         rozdelením jestvujúcich poľnohospodárskych pozemkov nemôže vzniknúť poľnohospodársky pozemok menší ako 2000 m2 (§ 23 ods. 1 Zákona 1) a to či už na základe právneho úkonu, rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve,

·         ak má na základe rovnakých právnych skutočností vzniknúť poľnohospodársky pozemok o výmere medzi 2001 m2 až 20 000 m2, je nadobúdateľ povinný podľa § 22 ods. 1 Zákona 1 zaplatiť odvod stanovený percentuálne, z hodnoty prevádzanej poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu, v sadzbe:

-         10% hodnoty poľnohospodárskej pôdy, ak má vzniknúť poľnohospodársky pozemok vo výmere od 5 001 m2 do 20 000 m2 a

-         20% hodnoty poľnohospodárskej pôdy, ak má vzniknúť poľnohospodársky pozemok vo výmere od 2 001 m2 do 5 000 m2

Rovnaká povinnosť vznikne nadobúdateľovi pozemku aj v prípade, ak sa prevádza vinica ako osobitný druh poľnohospodárskej pôdy v zastavanom území obce.

Hodnotu poľnohospodárskej pôdy určuje v súčasnosti vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva SR č. 38/2005 Z. z. o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav. V jej prílohe možno nájsť tabuľku s hodnotou pozemku, ktorý tvorí poľnohospodársku pôdu. Podľa nej sa sadzba poľnohospodárskej pôdy v eurách za meter štvorcový pohybuje v závislosti od zaradenia do príslušnej bonitnej pôdno-ekologickej jednotky (BPEJ).

Zákon 1 ustanovuje z uvedených obmedzení nasledujúce výnimky (§ 24 ods. 3 Zákona 1):

·         ak sa poľnohospodársky pozemok rozdeľuje na účely výstavby alebo na iné účely, na ktoré by ho bolo možné vyvlastniť, alebo sa pozemok                     rozdeľuje podľa projektu pozemkových úprav;

·         ak ide o bezplatný prevod alebo prechod pozemkov podľa zákona č. 229/1991 Zb., zákona č. 503/2003 Z. z.  (reštitúcie);

·         ak sa od pozemku odčleňuje časť pozemku, ktorá sa pričleňuje k susednému pozemku, pričom sa nevytvára nový samostatný pozemok;

·         ak ide o pozemok, na ktorom sa majú zriadiť záhrady v území určenom územným plánom obce na záhradkárske a rekreačné účely.

Súlad ustanovení Zákona 1 o obmedzení prevodu poľnohospodárskych pozemkov s Ústavou SR bol skúmaný aj Ústavným súdom SR, ktorý sa vo svojom náleze č. PL. ÚS 36/95 vyjadril takto:

„Všeobecné ustanovenia týkajúce sa obsahu vlastníckeho práva, rovnakých práv a povinností, ako aj ochrany vlastníkov môžu byť (a v určitom rozsahu aj sú) modifikované inými zákonmi, čo je v súlade s ústavnou zásadou o "rovnakom zákonnom obsahu a ochrane vlastníckeho práva všetkých vlastníkov". Takéto modifikácie obsahu vlastníckeho práva vyplývajúce priamo zo zákonov sú označované ako pojmové obmedzenia vlastníckeho práva. Ako už bolo zdôraznené, musí ísť, v súlade s požiadavkou vyplývajúcou z čl. 20 ods. 1 ústavy (pozn.: „Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu.“) o modifikácie obsahu vlastníckeho práva na základe zákona, aby bola rešpektovaná požiadavka "rovnakého zákonného obsahu a ochrany vlastníckeho práva". Za jedno z takýchto pojmových obmedzení vlastníckeho práva možno považovať súhrn opatrení smerujúcich proti drobeniu pozemkov, upravených v tretej časti zákona č. 180/1995 Z. z. Táto úprava však rešpektuje požiadavku rovnakého zákonného obsahu vlastníckeho práva všetkých vlastníkov ktorých sa týka, pretože sa ex nunc vzťahuje na vopred neznámy počet vlastníkov pozemkov a na ich vlastnícke právo k nim.“

V zmysle spomenutého nálezu Ústavného súdu SR sú opatrenia proti drobeniu pozemkov (obsiahnuté v Zákone 1) v súlade s Ústavou SR. Vychádzajú zo skutočnosti, že v Slovenskej republike je neúnosný stupeň rozdrobenosti pozemkového vlastníctva, ktorý sám o sebe spôsobuje obmedzenie výkonu vlastníckeho práva, nakoľko sa v dôsledku veľkého počtu spoluvlastníkov disponujúcich len minimálnymi podielmi stáva prevod vlastníctva nerealizovateľným. Hlavným cieľom daných obmedzení je zabezpečenie funkčnosti poľnohospodárskej a lesnej výroby mimo zastavaného územia obce.

II.

Zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej aj „Zákon 2“)

Názor, že ochrana a využívanie poľnohospodárskych pozemkov je verejným záujmom vyplýva aj z dôvodovej správy k Zákonu 2. Kľúčovým cieľom tohto zákona je  podľa dôvodovej správy ústavne konformným spôsobom obmedziť nakladanie s poľnohospodárskou pôdou tak, aby boli pri nakladaní s ňou uprednostnené fyzické osoby a právnické osoby, ktoré vykonávajú poľnohospodársku výrobu ako podnikanie alebo ako svoju profesiu a spĺňajú aj ďalšie s tým súvisiace podmienky.

Zákon 2 určuje zákonné obmedzenia nadobúdania poľnohospodárskych pozemkov tým, že pri ich prevode stanovuje osobitný postup a určuje predpoklady, ktoré musia splniť ich nadobúdatelia.

Poľnohospodárskym pozemkom sa na účely Zákona 2 rozumie poľnohospodárska pôda v zmysle zákona č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy (t. j. produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty), alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991. Výnimku tvorí podľa § 2 ods. 2 Zákona 2:

a) záhrada,

b) pozemok v zastavanom území obce, alebo

c) pozemok mimo zastavaného územia obce, ak:

1. je určený na iné ako poľnohospodárske využitie podľa stavebného zákona (napr. pozemky určené na výstavbu územným plánom obce);

2. možnosť jeho poľnohospodárskeho využitia je obmedzená podľa osobitných predpisov (napr. zákonom č. 543/2002 Z. z. o ochrane prírody a krajiny,     zákonom č. 364/2004 Z. z. o vodách, zákonom č. 251/2012 Z. z. o energetike);

     3. jeho celková výmera je menšia ako 2 000 m2; alebo

     4. je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok.

Daná definícia „poľnohospodárskeho pozemku“ však môže podľa nášho názoru spôsobovať v praxi problémy a to z viacerých dôvodov, najmä tým, že:

-                určenie druhu pozemku je v zmysle katastrálneho zákona záväzné len pri pozemkoch registra „C“, pričom väčšina poľnohospodárskych pozemkov je v katastri evidovaná v registri „E“. Údaje uvedené v registroch („C“ a „E“) sa nemusia zhodovať, čo môže v praxi spôsobiť komplikácie v konaní o povolení vkladu vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku,

-             nie je daná presná definícia „stavby na poľnohospodárske účely“ a rovnako zákonodarca nerieši problematiku pozemkov nachádzajúcich sa v okolí takejto stavby.   

Nadobúdaním vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku sa pre potreby Zákona 2 rozumie odplatný alebo bezodplatný prevod poľnohospodárskeho pozemku kúpnou zmluvou alebo darovacou zmluvou podľa Občianskeho zákonníka alebo prevod poľnohospodárskeho pozemku na účely výkonu záložného práva alebo výkonu zabezpečovacieho prevodu práva.

Nadobúdaním vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na účely Zákona 2 nie je prevod pozemku podľa § 611 Občianskeho zákonníka (zámennou zmluvou), ak zamieňanými vecami sú poľnohospodárske pozemky, ktorých hodnoty sú porovnateľné, t. j. ak je väčší ako 10 %.

Za nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na účely Zákona 2 sa nepovažuje bezodplatný prevod do vlastníctva oprávnených osôb podľa osobitných predpisov upravujúcich reštitúcie majetku a prevod podľa osobitných predpisov (napr.   zákona č. 543/2002 Z. z. o ochrane prírody a krajiny v znení neskorších predpisov, nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení neskorších predpisov.)

Zákonom 2  nie je dotknuté:

·         nadobudnutie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku pri vykonávaní pozemkových úprav (podľa zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách,            usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách);

·        nadobudnutie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku pri prevode vlastníctva vo verejnom záujme na účely, na ktoré možno poľnohospodársky                    pozemok vyvlastniť.

Vlastník poľnohospodárskeho pozemku podľa Zákona 2 môže vlastnícke právo previesť bez obmedzenia iba na:

a)   osobu, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza (alebo fyzickú osobu, ktorá vykonáva najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku poľnohospodársku výrobu v pracovnom pomere, v obdobnom pracovnom vzťahu alebo v inom pracovnoprávnom vzťahu u osoby, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie); podmienka trojročného vykonávania poľnohospodárskej výroby sa nevzťahuje na mladého poľnohospodára (v zmysle nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 1305/2013 Z. z.) potvrdenie o vykonávaní poľnohospodárskej výroby môže vydávať obec, v ktorej má potenciálny kupujúci sídlo alebo obec, na území ktorej tento subjekt reálne vykonáva poľnohospodársku výrobu,

b)    spoluvlastníkovi poľnohospodárskeho pozemku, ak ide o spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti v zmysle zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách;

c)         blízku osobu (príbuzného v priamom rade, súrodenca a manžela; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom, ktoré by ujmu, ktorú by utrpela jedna z nich dôvodne pociťovala ako vlastnú) a osobu príbuznú podľa § 117 Občianskeho zákonníka (spôsob preukazovania statusu blízkej osoby zákonodarca bližšie neupravil).

Pri prevodoch vlastníctva na iné než vyššie uvedené osoby sa uplatňuje osobitný postup, podľa ktorého je prevádzajúci povinný ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku zverejniť najmenej na 15 dní v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na webovom sídle Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky a zároveň v rovnakom čase aj na úradnej tabuli obce, kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza (obe formy zverejnenia sú bezodplatné).

Ponuka musí obsahovať:

·         identifikačné údaje prevádzajúceho,

·         údaje o poľnohospodárskom pozemku podľa údajov z katastra nehnuteľností,

·         informáciu o účele použitia poľnohospodárskeho pozemku podľa územného plánu obce alebo územného plánu zóny,

·         cenu požadovanú prevádzajúcim za m2 poľnohospodárskeho pozemku, alebo hodnotu poľnohospodárskeho pozemku čo neplatí, ak ide o bezodplatný            prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku,

·         termín a adresu na predkladanie ponúk na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.

Osobou oprávnenou nadobúdať vlastníctvo poľnohospodárskeho pozemku je osoba, ktorá má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov a vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku

a) v obci susediacej s obcou, v ktorej sa prevádzaný poľnohospodársky pozemok nachádza, alebo

b) bez ohľadu na miesto podnikania.

Pri nadobúdaní vlastníctva platí princíp prednosti lokálneho nadobúdateľa, ktorý spočíva v tom, že ak po zverejnení ponuky prejaví o ponúkaný pozemok záujem nadobúdateľ z obce, kde je tento pozemok evidovaný, má pri akceptovaní ponuky prednosť pred nadobúdateľom zo susednej obce. Rovnaké pravidlo prednosti platí aj pri ponuke nadobúdateľa z obce (a v druhom poradí nadobúdateľa zo susednej obce) pred nadobúdateľom bez ohľadu na miesto podnikania.

Ak žiaden zo zákonom uprednostnených nadobúdateľov (t. j. osoba z obce, v ktorej sa nachádza prevádzaný pozemok alebo osoba zo susednej obce, ak spĺňajú predpísané požiadavky) neprejaví záujem o nadobudnutie vlastníctva ponúkaného poľnohospodárskeho pozemku a zároveň nedôjde k prevodu pozemku, môže prevádzajúci poľnohospodársky pozemok previesť, za cenu uvedenú v zverejnenej ponuke na inú osobu, ktorá má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej 10 rokov, najneskôr však do 6 mesiacov od ukončenia ponukového konania. Zverejnená ponuka zaniká 6 mesiacov po neúspešnom ukončení ponukového konania.

Prevádzajúci je povinný označiť v registri ponúk potenciálneho nadobúdateľa, s ktorým sa predbežne dohodne na prevode pozemku.

Nadobúdateľ je ešte pred uzavretím zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku povinný podať žiadosť o overenie splnenia podmienok na nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na okresný úrad, v ktorého obvode je poľnohospodársky pozemok evidovaný (žiadosť okrem iného obsahuje potvrdenie o vykonávaní poľnohospodárskej výroby, informáciu obce o účele využitia dotknutého poľnohospodárskeho pozemku). Okresný úrad na jej podklade vydá nadobúdateľovi do 30 dní (v obzvlášť zložitých prípadoch do 60 dní) osvedčenie o splnení podmienok. Odmietnutie vydať osvedčenie je preskúmateľné súdom.

Zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku tiež v § 7 obsahuje zákaz nadobúdania vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku štátom, občanom štátu a fyzickou osobou s pobytom alebo právnickou osobou so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; to sa však nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku. Výnimkou sú štáty Európskej únie, Európskeho hospodárskeho priestoru, Švajčiarsko a štáty, pre ktoré to vyplýva z medzinárodnej zmluvy, ktorou je Slovenská republika viazaná; ustanovenie sa nevzťahuje ani na ich štátnych občanov, ani na fyzické osoby s pobytom alebo právnické osoby so sídlom v týchto štátoch.

Aplikačné a teoreticko-právne otázky k Zákonu 2.

V dôvodovej správe k Zákonu 2 sa uvádza nasledovné: „... v Slovenskej republike je potrebné popri doterajšej právnej úprave prijať zákon, ktorý bude regulovať nadobúdanie poľnohospodárskych pozemkov a zamedzí ich špekulatívnym nákupom, následnej zmene druhu pozemku a možnému zneužívaniu vlastníctva vo vzťahu k doterajším nájomcom, najmä požadovaním neprimeraného nájomného... Navrhovaná právna úprava, vychádzajúc z vyššie uvedeného expressis verbis ustanovuje, že poľnohospodárska pôda je nevyhnutná na zabezpečenie potrieb spoločnosti a rozvoj národného hospodárstva, a že z dôvodu verejného záujmu na jej aktívnom, poľnohospodársky a environmentálne odbornom obhospodarovaní môže byť iba vo vlastníctve takých osôb, ktoré spĺňajú zákonom ustanovené podmienky.“

Je otázne, do akej miery sa tento zámer zákonodarcovi podarí, keďže Zákon 2 na jednej strane stanovuje početné obmedzenia pri nakladaní s poľnohospodárskymi pozemkami, zároveň však umožňuje prechod vlastníctva k poľnohospodárskym pozemkom dedením či nadobúdanie vlastníctva k nim v dražbe. Zákonné obmedzenia sa taktiež nevzťahujú na prevod vlastníctva v rámci zmluvy o predaji podniku. Uvedené výnimky prakticky umožňujú nadobudnúť poľnohospodárske pozemky rozsiahlej výmery akémukoľvek subjektu.

Predovšetkým je však otázne, či je daná právna úprava (napriek očakávaným pozitívnym preventívnym účinkom) ústavne konformná, a to najmä z hľadiska ústavnoprávnej ochrany vlastníckeho práva, nakoľko tento zákon zásadne zasahuje do vlastníckych práv vlastníka a výrazne obmedzuje možnosť majiteľov pôdy nakladať so svojím majetkom. Hrozí, že výsledným efektom bude zníženie ceny pôdy a teda zníženie hodnoty majetku jej vlastníkov.

Ústavný súd SR, ako kompetentný orgán na posúdenie ústavnosti predmetnej zákonnej úpravy, prijal na ďalšie konanie dve podania na Ústavný súd SR o vyslovenie nesúladu zákona o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskeho pozemku s Ústavou SR. Jedno inicioval poslanec NR SR Peter Muránsky (KDH), druhé nezaradený poslanec NR SR Martin Chren. Poslanec Chren sa vyjadril, že „zákon je zjavne protiústavný, pretože obmedzuje nakladanie s majetkom bez primeranej protihodnoty, v jeho dôsledku môže klesnúť hodnota poľnohospodárskej pôdy a narúšajú sa ním osobné slobody a práva občanov SR“. Ústavný súd SR však odmietol pozastaviť účinnosť napadnutého zákona, ktorú nadobudol 01.06.2014.

Je faktom, že zákon výrazne administratívne komplikuje prevod vlastníctva k poľnohospodárskym pozemkom. Zákonodarca navyše nebol dôsledný pri definovaní listín, ktoré majú preukazovať splnenie relevantných skutočností vo vzťahu k splneniu podmienok kladených na prevod vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov v zmysle daného zákona, čo môže spôsobovať komplikácie v konaní o návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, konanie o návrhu na vklad vlastníckeho práva v prípade, že mu nebudú doručené správne listiny, konanie preruší a vyzve účastníkov na ich doplnenie a ak ich nedodajú, konanie zastaví.

Skutočnosť, či aplikáciou Zákona 2 dôjde k naplneniu želaného cieľa, ktorým má  byť  zabezpečenie ochrany verejného záujmu na využívaní poľnohospodárskej pôdy, ukáže až prax.


Zdroje:

zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom
nález Ústavného súdu SR č. PL. ÚS 36/95
zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku,
legislatívny zámer k zákonu č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku
dôvodová správa k zákonu č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku
POLÁK. A. – JAKUBÁČ R.: Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a kataster nehnuteľností, Justičná revue, 67, 2015, č. 1, s. 90-101

Autor: Mgr. et Mgr. Jarmila Koubeková

Recenzent: Doc. JUDr. Denisa Dulaková, PhD.