17.04.2019 / hnonline.sk / Žaloba nasleduje až po neúspešnom rokovaní

Každý jeden prípadný spor medzi spoluvlastníkmi pozemkov je jedinečný a má svoje vlastné osobitosti, ktorými sa vyznačuje. Zákon rozoznáva tri spôsoby vysporiadania, na ktoré upozorňuje advokát Jozef Ficek.

Rozdeliť nemožno každú vec, keďže niektoré veci, ak by došlo k ich faktickému rozdeleniu, by boli znehodnotené. Rozlišuje sa preto faktické a právne delenie veci. Ak sa delí napríklad nehnuteľnosť, je potrebné disponovať geometrickým plánom, prípadne znaleckým posudkom. Ak sa vec nedá rozdeliť, potom sa môže prikázať jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak ani jeden z nich vec nechce, potom sa vec predá a výťažok z predaja sa podľa podielov rozdelí.

Samozrejme, je cesta mimosúdnej dohody vždy rýchlejšia a cenovo menej náročná než súdny spor. Súdny spor môže trvať totiž aj niekoľko rokov, ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť. Niekedy sa vysporiadaniu vyhnúť nedá, a ak spoluvlastníci chcú majetok vysporiadať, tak že sa jeden z nich stane napríklad výlučným vlastníkom s tým, že druhého vyplatí, je potrebné urobiť tak jedine dohodou alebo žalobou. Ak ide aj o bezproblémový prípad vysporiadania, kde nájdu kompromis, aj v takom prípade sa musí uzavrieť minimálne dohoda. Žaloba nasleduje až vtedy, keď už skutočne nie je možné dospieť ku kompromisu.

Tri spôsoby vysporiadania:
1. Rozdelenie veci, ak je to dobre možné
2. Prikázanie veci spoluvlastníkovi za náhradu ostatným
3. Predaj veci a rozdelenie výťažku


Nikoho nemožno vo zväzku držať na silu
Z času na čas by si mal každý skontrolovať zápis v katastri nehnuteľností, aby sa stihol včas brániť, odporúča Ján Gajan, vedúci advokát a partner HMG Legal.

V akých prípadoch môže byť ohrozený spoluvlastník? Môže nastať taká situácia, že spoluvlastník, napríklad manžel, rozvedený manžel alebo jeden z potomkov za nejakých okolností príde o svoj majetok či o svoje dedičstvo? Poprípade, ako sa tomu dá zabrániť?

Je potrebné rozlišovať pojem spoluvlastník a dedič, pretože ide o rozdielne právne inštitúty s iným možnosťami takzvaného ohrozenia. Jedným z najdôležitejších inštitútov spoluvlastníctva je predkupné právo spoluvlastníka, ktoré ho v určitom rozsahu aj chráni. Napríklad pred tým, aby sa do spoluvlastníctva nedostalo neželaná osoba. Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo, teda je povinnosťou im poskytnúť spoluvlastnícky podiel na predaj, s výnimkou, ak ide o prevod blízkej osobe.

Je teda vhodné kontrolovať si listy vlastníctva?
Odporúčam to. Jedna zo základných rímskych zásad je, že právo patrí bdelým. Z času na čas by si mal každý skontrolovať zápis v katastri nehnuteľností. Ak by totiž došlo k nezákonným zmenám v zápise, musíte sa včas brániť. Správa katastra ponúka za poplatok aj takzvanú notifikáciu k určitej nehnuteľnosti, teda strážcu listu vlastníctva. Ak sa na danej nehnuteľnosti bude diať akákoľvek zmena, tak oprávnenú osobu o tom kataster informuje.


Problémom môže byť aj hospodárenie na spoločnej nehnuteľnosti. Napríklad dedičia pozemku sa nevedia dohodnúť na hospodárení a chceli by spoluvlastníctvo zrušiť a vzájomné sa vyrovnať. Za akých okolností sa to dá zrealizovať?
Tu treba spomenúť, že nikoho nemožno nasilu držať v spoluvlastníckom zväzku. V podstate každé spoluvlastníctvo je možné zrušiť, ak to nezakazuje zákon.

Čo by mala dohoda obsahovať?
Ak ide o nehnuteľnosť, dohoda musí byť vždy písomná. K iným veciam postačuje písomné potvrdenie o tom, ako sa vyrovnali. Dohoda by mala v prvom rade spĺňať základe náležitosti kladené na právne úkony, a to, že by mala byť urobená slobodne, vážne, určito a zrozumiteľne. Mala by obsahovať konštatovanie, že dochádza k zrušeniu spoluvlastníctva a spôsob, ako sa spoluvlastníci vyrovnali, teda kto sa stáva výlučným vlastníkom akej časti, kto dostane odplatu, v akej výške a za akých podmienok.

Zákon pri delení nekladie žiadne prekážky?
Spoluvlastníci majú viaceré možnosti. Napríklad sa môžu dohodnúť aj na rozparcelovaní existujúcich parciel na nové, a to za použitia geometrického plánu. Môžu sa dohodnúť na zriadení vecného bremena a podobne. Ak ide o obsah dohôd, je potrebné dodržať určité zákonné obmedzenia. Napríklad zákaz drobiť lesné a poľnohospodárske pozemky do určitej výmery a podobne. Návrh na vklad musí spĺňať základné náležitosti v zmysle katastrálneho zákona. Ak vznikajú nové parcely alebo ak sa zriaďuje vecné bremeno, tak sa prikladá k návrhu aj geometrický plán.

Čo sa ešte dá robiť, ak dohoda nie je priechodná?
Ak dohoda nie je priechodná, nespokojný spoluvlastník môže podať na príslušný súd návrh na zrušenie a vyrovnanie spoluvlastníctva.

Výzva
Vec: Pokus o mimosúdne zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ja, ............ (meno a priezvisko), som podielovým spoluvlastníkom s veľkosťou podielu 1/2 nehnuteľností zapísaných Okresným úradom Senec – katastrálny odbor na liste vlastníctva č. 1234 nachádzajúcich sa v k. ú. Senec, obec Senec, okres Senec, a to:

– rodinného domu, súp. č. 1234, popis stavby – rodinný dom, postaveného na parcele registra C, evidovanej na katastrálnej mape ako pozemok parcely č. 4321/1 – zastavaná plocha a nádvorie,

– pozemkov parciel registra C, evidovaných na katastrálnej mape ako parcela č. 4321/1, druh pozemku: zastavaná plocha a nádvorie, s výmerou 123 m2, a parcela č. 4321/2, druh pozemku: záhrada, s výmerou 321 m2.

Vy,.............. (meno a priezvisko), ste podielovým spoluvlastníkom s veľkosťou podielu 1/2 vyššie uvedených nehnuteľností.

Touto cestou si Vás dovoľujem vyzvať na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva k vyššie uvedeným nehnuteľnostiam nasledovným spôsobom:

Vy, ........... (meno a priezvisko), mne, ako podielovému spoluvlastníkovi, predáte svoj spoluvlastnícky podiel s veľkosťou 1/2 na vyššie uvedenej nehnuteľnosti, pričom kúpna cena bude predstavovať sumu vo výške 60 000 eur.

Dovoľujem si Vás tiež upozorniť na súdny spor, ktorý Vám hrozí, ak nebudete ochotný zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo k predmetnej nehnuteľnosti zmierne – mimosúdnou cestou.

Podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa spoluvlastníci môžu dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a na vzájomnom vysporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vysporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť, ako aj na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Ďalej si Vám dovoľujem dať do pozornosti skutočnosť, že súdne konanie je spojené s vyššími nákladmi a taktiež je časovo náročnejšie než vyriešenie danej veci mimosúdnou cestou.

V prípade, ak nebudete reagovať na tento list v lehote do 15 dní, budem to pokladať za fakt, že s návrhom na mimosúdne zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva nesúhlasíte, a pristúpim k súdnemu konaniu.

S úctou
_________________________________
Meno a priezvisko