17.04.2019 / HN / Nikoho nemožno vo zväzku držať nasilu

Z času na čas by si mal každý skontrolovať zápis v katastri nehnuteľností, aby sa stihol včas brániť, odporúča Ján Gajan, vedúci advokát a partner HMG Legal.

* V akých prípadoch môže byť ohrozený spoluvlastník? Môže nastať taká situácia, že spoluvlastník, napríklad manžel, rozvedený manžel alebo jeden z potomkov, za nejakých okolností príde o svoj majetok či o svoje dedičstvo? Prípadne, ako sa tomu dá zabrániť?

Je potrebné rozlišovať pojem spoluvlastník a dedič, pretože ide o rozdielne právne inštitúty s iným možnosťami takzvaného ohrozenia. Jedným z najdôležitejších inštitútov spoluvlastníctva je predkupné právo spoluvlastníka, ktoré ho v určitom rozsahu aj chráni. Napríklad pred tým, aby sa do spoluvlastníctva nedostala neželaná osoba. Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo, teda je povinnosťou im poskytnúť spoluvlastnícky podiel na predaj, s výnimkou, ak ide o prevod blízkej osobe.

* Je teda vhodné kontrolovať si listy vlastníctva?

Odporúčam to. Jedna zo základných rímskych zásad je, že právo patrí bdelým. Z času na čas by si mal každý skontrolovať zápis v katastri nehnuteľností. Ak by totiž došlo k nezákonným zmenám v zápise, musíte sa včas brániť. Správa katastra ponúka za poplatok aj takzvanú notifikáciu k určitej nehnuteľnosti, teda strážcu listu vlastníctva. Ak sa na danej nehnuteľnosti bude diať akákoľvek zmena, tak oprávnenú osobu o tom kataster informuje.

* Problémom môže byť aj hospodárenie na spoločnej nehnuteľnosti. Napríklad dedičia pozemku sa nevedia dohodnúť na hospodárení a chceli by spoluvlastníctvo zrušiť a vzájomné sa vyrovnať. Za akých okolností sa to dá zrealizovať?

Tu treba spomenúť, že nikoho nemožno nasilu držať v spoluvlastníckom zväzku. V podstate každé spoluvlastníctvo je možné zrušiť, ak to nezakazuje zákon.

* Čo by mala dohoda obsahovať?

Ak ide o nehnuteľnosť, dohoda musí byť vždy písomná. K iným veciam postačuje písomné potvrdenie o tom, ako sa vyrovnali. Dohoda by mala v prvom rade spĺňať základné náležitosti kladené na právne úkony, a to, že by mala byť urobená slobodne, vážne, určito a zrozumiteľne. Mala by obsahovať konštatovanie, že dochádza k zrušeniu spoluvlastníctva a spôsob, ako sa spoluvlastníci vyrovnali, teda kto sa stáva výlučným vlastníkom akej časti, kto dostane odplatu, v akej výške a za akých podmienok.

* Zákon pri delení nekladie žiadne prekážky?

Spoluvlastníci majú viaceré možnosti. Napríklad sa môžu dohodnúť aj na rozparcelovaní existujúcich parciel na nové, a to s použitím geometrického plánu. Môžu sa dohodnúť na zriadení vecného bremena a podobne. Ak ide o obsah dohôd, je potrebné dodržať určité zákonné obmedzenia. Napríklad zákaz drobiť lesné a poľnohospodárske pozemky do určitej výmery a podobne. Návrh na vklad musí spĺňať základné náležitosti v zmysle katastrálneho zákona. Ak vznikajú nové parcely alebo ak sa zriaďuje vecné bremeno, tak sa prikladá k návrhu aj geometrický plán.

* Čo sa ešte dá robiť, ak dohoda nie je priechodná?

Ak dohoda nie je priechodná, nespokojný spoluvlastník môže podať na príslušný súd návrh na zrušenie a vyrovnanie spoluvlastníctva.

2.JPG