29.10.2019 / HN; hnonline.sk / Pri darovaní nemožno žiadať odplatu

https://hnonline.sk/expert/2032150-pri-darovani-nemozno-ziadat-odplatu

PORADŇA Ako správne napísať zmluvu, ak chcete darovať, predať či kúpiť byt, auto alebo pozemok. Na koľko vás vyjde úkon na katastri, ak máte v úmysle urobiť návrh na vklad. Akých chýb sa vyvarovať v kontakte s úradmi. Podrobnosti vám vysvetlia odborníci.

Odpovedá Denisa Dulaková Jakúbeková, právnička spolupracujúca s poradenskou skupinou HMG Advisory Group

1. Zmluva o návrhu na vklad

Ak chcem realizovať návrh na vklad, čo mám urobiť a na čo nesmiem zabudnúť?

Ak návrh podáva fyzická osoba, uvedie svoje meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku aj údaj o štátnej príslušnosti. Ak je to právnická osoba, uvádza sa jej názov, identifikačné číslo, sídlo a adresa na doručovanie.

2. Povinné údaje

Akými údajmi mám označiť nehnuteľnosť, ktorú plánujem previesť?

Nehnuteľnosť sa označuje údajmi primárne podľa katastrálneho územia, v ktorom sa nachádza. Ak prevádzate pozemok, uvediete parcelné číslo, výmeru, druh pozemku a skutočnosť, či ide o parcelu registra C alebo E. Ak sa prevádza byt alebo nebytový priestor, spolu s bytom sa prevádza aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, na spoločných zariadeniach, na príslušenstve domu a spravidla aj spoluvlastnícky podiel na zastavanom, prípadne na priľahlom pozemku.

3. Zrýchlená agenda

Čo ak chcem, aby sa moja záležitosť vybavila v zrýchlenom konaní?

Ak ako navrhovateľ chcete, aby sa o vašom návrhu rozhodlo v skrátenej lehote, musíte o to požiadať priamo v návrhu. Štandardná lehota je 30 dní odo dňa doručenia návrhu, skrátená je 15 dní. Odpovedá Slavomír Rabatin, advokát a konateľ Advokátskej kancelárie Raslegal

4. Darovacia zmluva na byt

Dá sa priamo do darovacej zmluvy dať aj právo doživotného užívania bytu alebo naň treba vyhotoviť osobitnú listinu?

Býva obvykle priamo v zmluve, ktorou sa nehnuteľnosť daruje. Ide o zriadenie takzvaného vecného bremena, ak sa zmluvné strany dohodnú, že bude súčasťou darovania. Nie je na to potrebná osobitná zmluva.

5. Finančné pravidlá

Ako sa platia poplatky do katastra, ak chcem byt darovať deťom a ostať v ňom bývať?

Za návrh na začatie konania o povolení vkladu do katastra nehnuteľností sa platí 66 eur. Pri elektronickom podaní je to 33 eur, teda o polovicu menej. Pozor však, poplatok sa vyberá za každý právny úkon osobitne. To znamená, že v prípade uzavretia darovacej zmluvy, ktorej súčasťou je aj zriadenie vecného bremena, sa takáto zmluva posudzuje ako dva právne úkony, a teda by bol poplatok vo výške 132 eur alebo pri elektronickom podaní 66 eur. Dá sa znížiť o 15 eur, ak pred podaním návrhu na vklad účastníci konania elektronicky podajú oznámenie o zamýšľanom vklade, a to bez ohľadu na počet zamýšľaných právnych úkonov. Ak majú zmluvné strany záujem na rozhodnutí katastra nehnuteľností v lehote 15 dní od podania návrhu, poplatok stúpne na 266 eur alebo na 133 eur pri elektronickom podaní.

6. Záväzok potomkov

V kombinácii s darovaním bytu si rodičia ako protihodnotu chcú zabezpečiť, aby ich obdarovaný potomok doopatroval. Ako to majú urobiť?

Darovacia zmluva je neodplatná, preto v nej nie je možné spísať túto podmienku. V prípade, že majú zmluvné strany takýto záväzok dohodnúť, odporúčam, aby tak urobili samostatnou a právne vynútiteľnou zmluvou.

7. Vrátenie bytu

Z akého dôvodu môže darca žiadať vrátenie bytu, ktorý daroval?

Spravidla je to možné, ak sa obdarovaný správa voči nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Hrubým porušením dobrých mravov je zvyčajne ich porušenie značnej intenzity alebo sústavné porušovanie fyzickým násilím, neposkytnutím pomoci alebo urážkami, nemôže ísť iba o prostú nevďačnosť.

Odpovedá Mojmír Plavec, advokát a tajomník Realitnej únie SR

8. Chyby v darovaniach

Mohli by ste upozorniť na rôzne pochybenia, ktorých sa účastníci darovacích zmlúv dopúšťajú?

Účastníci bežne nedodržiavajú všetky zákonné náležitosti, ktoré má zmluva obsahovať. Tieto nedostatky sa však dajú odstrániť dodatkom k zmluve. Väčšou chybou je, ak má darovacia zmluva nedostatok, ktorý by spôsobil jej absolútnu neplatnosť, ako napríklad chýbajúca písomná forma v prípade darovania nehnuteľností alebo dohodnutie plnenia nielen zo strany darcu, ale aj zo strany obdarovaného. V prípade obojstranného plnenia totiž ide o zmluvu kúpnu alebo zámennú, a nie darovaciu.

Odpovedá Katarína Valová notárka z prezídia Notárskej komory

9. Nestrannosť dohody

Ak sa zmluva uzavrie v súlade s pravidlami, mala by byť výhodná pre obe zmluvné strany. Ako to viete zabezpečiť?

Nestrannosťou. Znamená to, že notár stojí medzi stranami, nie pri niektorej zo strán. Všetkým účastníkom poskytuje rovnocenné poučenie a rovnocenné právne poradenstvo v súvislosti s úkonom, ktorý pre nich vykonáva.

10. Advokát verzus notár

Keď notár postupuje nestranne, kde je potom odlišnosť medzi tým, ak spísanie zmluvy zverím advokátovi a ak ju zverím notárovi?

Advokát radí len svojmu klientovi. Notár radí všetkým účastníkom právneho úkonu, nielen tomu, kto ho o spísanie notárskej zápisnice požiadal. Spisovanie notárskych zápisníc o právnych úkonoch je najpodstatnejšou súčasťou notárskej činnosti. Prostredníctvom notárskej zápisnice možno garantovať bezpečný a bezproblémový prevod nehnuteľnosti z jedného miesta cez poisteného notára vrátane elektronického podania na kataster. Odpovedá Drahomír Ďurina, realitný maklér, realitná kancelária Re/Max Expert

11. Celkový čas

Čo musí obsahovať zmluva o krátkodobom nájme bytu?

Najdôležitejšou podmienkou krátkodobého prenájmu je, že váš nájom je skutočne krátkodobý. Takýto nájom môže podľa zmluvy trvať najdlhšie na dva roky. V prípade potreby sa môžu strany dohodnúť na predĺžení nájmu o ďalšie dva roky. Urobiť tak však môžu najviac dvakrát za sebou.

12. Zvýšenie poplatkov

Prečo je výhodnejšie dohodnúť si len krátkodobý nájom?

Krátkodobý nájom bytu zabezpečuje oproti klasickému prenájmu, ktorý sa riadi len Občianskym zákonníkom a nie je zrealizovaný na základe zákona o krátkodobom nájme bytu, možnosť v prípade nutnosti zvýšiť sumu nájomného. Najmä ak ide o zvýšenie cien energií alebo nárast cien v dôsledku inflácie.

13. Zmena výšky nájomného

Ako mám postupovať, keď potrebujem zvýšiť nájomné za byt, ktorý prenajímam?

Občiansky zákonník jednostrannú zmenu výšky nájomného, realizovanú len na základe dohody strán, neupravuje. Preto aj keď v klasickej nájomnej zmluve bude takáto možnosť upravená, prípadné spory môžu viesť k nepriaznivým súdnym rozhodnutiam pre prenajímateľa. A to najmä vtedy, keď bude táto zmluva vyhotovená nekvalitne. Zmenu výšky nájomného však umožňuje práve zákon o krátkodobom nájme bytu.

14. Oprava zmluvy

Je nutné vzhľadom na zákony prerobiť starú zmluvu, ktorú sme s podnájomníkom uzavreli pred 12 rokmi?

Pri spisovaní zmluvy o nájme bytu sa môžete riadiť Občianskym zákonníkom alebo zákonom o krátkodobom nájme bytov, ktorý sa v praxi začal využívať od mája 2014. Zmluvy, ktoré boli uzavreté pred týmto dátumom, sú i naďalej spravované Občianskym zákonníkom. Aby sa váš nájomný vzťah mohol riadiť zákonom o krátkodobom nájme, musíte uzavrieť novú zmluvu, prípadne nanovo uzavrieť starú zmluvu.

Odpovedá Helena Vasiľová, advokátka, advokátska kancelária GHS Legal

15. Prevod vlastníctva

Musím pri predaji pozemku spísať s bratom zmluvu o prevode vlastníctva?

Pri kúpe alebo predaji pozemku je nevyhnutnosťou zmluva, ktorá musí mať písomnú formu.

16. Zmluvné strany

Zmluva, ktorú som s predávajúcim pozemku spísal, neprešla cez kataster. Ako mám postupovať ďalej?

Pri špecifikácii zmluvných strán je potrebné dôsledne a správne identifikovať zmluvné strany v určenom rozsahu podľa toho, či ide o fyzickú alebo právnickú osobu. V prípade absencie alebo nesprávnosti údaja kataster konanie o povolenie vkladu vlastníckeho práva preruší. Daný nedostatok musí byť odstránený, čo celkovo predĺži lehotu, dokedy bude vlastnícke právo nového vlastníka do katastra nehnuteľnosti zapísané. V prípade neodstránenia chyby v stanovenej lehote bude konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti zastavené. Odpovedá Milan Ficek, advokát a konateľ, advokátska kancelária Ficek & Ficeková

17. Súdne konanie

Pred mesiacom sme s manželkou požičali známej 200 eur s tým, že nám peniaze vráti v priebehu týždňa. Dodnes sa tak nestalo. Nespísali sme s ňou žiadnu zmluvu o pôžičke. Máme šancu získať svoje peniaze späť?

V prípade možného súdneho konania by ste mali uvedenú osobu opätovne vyzvať, aby dlžnú sumu vrátila, s upozornením, že pri nevrátení vo vami uvedenej lehote vec posuniete advokátovi na podanie žaloby na súd. S tým budú spojené náklady, teda súdny poplatok šesť percent z dlžnej sumy, čo bude minimálne 16,50 eura. K nim treba prirátať odmenu advokáta za zastupovanie vrátane exekučného konania. Dlh sa tak zvýši o tieto sumy. Ak sa dlžná suma neuhradí, advokát podá návrh na súd, aby vydal platobný rozkaz. Súd ho vydá po splnení zákonných náležitostí do 10 pracovných dní s tým, že žalovanú ako dlžníčku zaviaže aj k úhrade trov konania.

18. Podpísaní svedkovia

Svojmu priateľovi som požičala 2 800 eur. O poskytnutí peňazí máme aj papier. Peniaze mi však doteraz nevrátil. Mám podať trestné oznámenie alebo si mám dlh vymáhať súdne?

Na súd môžete podať žalobu o vydanie platobného rozkazu. Ak sa váš nárok dostatočne preukáže, súd vydá platobný rozkaz, ktorým zaviaže dlžníka, aby do 15 dní od jeho doručenia dlžnú sumu uhradil. Dlžník však môže do 15 dní od doručenia príkazu podať voči nemu aj odpor. Trestné oznámenie by prichádzalo do úvahy iba vtedy, ak by ste dokázali preukázať, že dlžník od vás peniaze zobral už s úmyslom, že ich nevráti.

19. Splátkový kalendár

V máji som predala dom po rodičoch s tým, že ľudia, ktorí ho kúpili, nemali nachystanú potrebnú sumu. Preto sme spísali dohodu o splátkovom kalendári na chýbajúcich 6 000 eur v dvanásťmesačných splátkach po 500 eur. Na dohode sú podpisy predávajúceho, kupujúceho a dvoch svedkov, nie je tam však podpis notára ani overené podpisy. V stanovenom termíne som však žiadnu splátku nedostala. Čo mám robiť?

Ak dotyční nechcú splniť svoj záväzok ani na základe vašich výziev, potom vám ostáva len možnosť podať na nich žalobu. Ak by ste mali v dohode aj ustanovenie, že ak nezaplatia celú splátku, stáva sa splatným celý dlh, môžete žalovať rovno celú sumu. Ak by ste takéto ustanovenie v zmluve nemali, môžete zažalovať len jednotlivé splátky, ktoré sú splatné a neuhradené.

20. Pôžička bez zmluvy

Požičal som známemu 1 500 eur. Zmluvu o pôžičke sme však neurobili. Ústne sme sa dohodli, že o týždeň mi peniaze vráti. Pri odovzdávaní peňazí boli prítomní dvaja svedkovia a mám aj potvrdenie o bankovom výbere. Napriek mojim výzvam na vrátenie financií dlžník nereaguje. Ako môžem vymáhať pôžičku bez papiera?

Pôžičku bez papiera môžete vymáhať súdnou alebo mimosúdnou cestou. Najskôr je vhodné vymáhať pohľadávku mimosúdne, a to písomnou výzvou na vrátenie dlhu. Výzvu by ste mali dlžníkovi zaslať doporučenou poštou. Ak by dlžník nereagoval, môžete pristúpiť k súdnemu vymáhaniu. V súdnom konaní budete preukazovať poskytnutie pôžičky bankovým výpisom a svedeckými výpoveďami, prípadne čestnými vyhláseniami svedkov. Aj pôžičku bez papiera je možné v takomto prípade vymôcť bez problémov.

1.JPG