HMG v médiách 31.7.2018 HN, hnonline.sk Po scelení pozemkov ich cena stúpne

https://hnonline.sk/expert/1786478-po-sceleni-pozemkov-ich-cena-stupne

Predaj pôdy sa aj napriek rôznym zákonným obmedzeniam rozbehol, tvrdí ministerstvo
pôdohospodárstva. Pozemkové úpravy, komplexné aj jednoduché, vašu pôdu zhodnotia.

Odpovedá ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka
1. Štatistiky predajov
Aktuálny zákon má pri kúpe poľnohospodárskych pozemkov uprednostniť miestnych poľnohospodárov.
Napĺňa sa zámer?
Osobitná štatistika sa o tom nevedie. Register zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskych
pozemkov však plní svoju úlohu a slúži na zamýšľaný cieľ. Dokazuje to pomerne vysoký podiel akceptovaných
záujmov z počtu celkovo prejavených záujmov: z 12 300 doteraz prejavených záujmov až takmer 8 400 viedlo k
uzatvoreniu zmluvy o prevode, čo je takmer 70 percent úspešnosti prejavených záujmov.
 

2. Špekulatívne nákupy
Dôvodom prijatia zákona bola aj snaha obmedziť špekulatívny nákup pôdy, najmä zahraničnými investormi cez
nastrčené slovenské obchodné spoločnosti. Podarilo sa to obmedziť?
Bohužiaľ, nemáme k dispozícii exaktné údaje o vývoji nadobúdania poľnohospodárskej pôdy zahraničnými
vlastníkmi alebo právnickými osobami, ktoré ovládajú zahraniční vlastníci. Kataster nehnuteľností nemá operát,
ktorý by obsahoval údaje o pôvode vlastníka alebo jeho vlastníckom zázemí. Máme len empirické údaje, z ktorých
vyplýva, že špekulatívne prevody sa stále nepodarilo zastaviť ani výrazne obmedziť. Netýkajú sa však len
získavania vlastníctva. V prevažnej miere ide o získanie užívacieho oprávnenia k pozemkom prostredníctvom
nájomných zmlúv s vlastníkmi pozemkov.
 

3. Druh pozemku
Ako sa uvádza na liste vlastníctva poľnohospodársky pozemok a kedy podlieha pod režim zákona?
Druhy pozemkov sú ustanovené vyhláškou a každý má v katastri nehnuteľností uvedený druh pozemku –
poľnohospodársky (orná pôda, chmeľnica, vinica, záhrada, ovocný sad, trvalý trávnatý porast), lesný pozemok,
vodná plocha, zastavaná plocha a nádvorie, ostatná plocha. Pod režim zákona, na základe ktorého sa nadobúda
poľnohospodárska pôda, spadá každý poľnohospodársky pozemok okrem záhrady.
 

4. Mimo režimu zákona
Pod režim zákona nespadá taký pozemok, ktorého možnosť poľnohospodárskeho využitia je obmedzená, a ani
pozemok priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok. Mohli by ste bližšie
špecifikovať, o aké pozemky ide?
V prvom prípade ide najmä o pozemky na území ochrany prírody a krajiny, napríklad ak je v chránenej krajinnej
oblasti, na chránenom vtáčom území, v národnom parku, národnej prírodnej rezervácii, v ochrannom pásme
chráneného územia, v chránenej krajinnej oblasti. Ďalej, ak sú na území ochrany vodného zdroja alebo liečivého
či minerálneho prameňa. Alebo, ak cez parcelu vedú inžinierske siete nad alebo pod povrchom – vodovod,
elektrovod, plynovod, ropovod. Pod režim zákona nespadá ani pôda v banskom revíri a ak z týchto dôvodov je na
nej obmedzené poľnohospodárske využitie. V druhom prípade ide o pozemok, ktorý tvorí s priľahlou stavbou
funkčný celok tak, že jedna nehnuteľnosť bez druhej by nemohli plniť svoju funkciu, pritom nie je podmienkou,
aby mali jedného vlastníka.
 

5. Zákonný režim
Kto má konečné slovo pri rozhodovaní o tom, či pozemok patrí pod režim zákona?
Prvé i posledné slovo tu má zákon, ktorý presne určuje, ktorý pozemok patrí pod režim ponukového konania.
Používatelia registra, kde sa zverejňujú ponuky, môžu využiť rubriku „pomoc“, ktorá je v registri.

6. Ďalšie lokality
Ministerstvo už dlhšie avizuje začatie komplexných pozemkových úprav v ďalších katastrálnych územiach. V
akom štádiu sú prípravy?
Ministerstvo v apríli v tomto roku začalo verejné obstarávanie pre 168 nových projektov pozemkových úprav. V
súčasnosti bol ukončený proces vyhodnocovania predložených ponúk. Po kompletizácii bude dokumentácia
predložená Úradu pre verejné obstarávania na povinnú kontrolu pred podpisom rámcových dohôd, keďže ide o
zákazku spolufinancovanú z európskych zdrojov.

7. Zhodnotenie majetku
Čo môžu vlastníci očakávať od pozemkových úprav?
Výhodnejšie usporiadanie majetku pre všetkých vlastníkov, s výnimkou azda tých absolútne minoritných, teda
takých, ktorí majú v konaní naozaj málo majetku. Pritom hranicu, čo je to „málo majetku“, nie je určite ľahké
stanoviť, ale povedzme v desiatkach štvorcových metrov, a teda pozemkové úpravy nesú vždy aj zvýšenie
hodnoty majetku a tým prirodzene aj výhodnejší predaj či vyšší nájom.

8. Predaj podielov
Môže napríklad vlastník malých podielov tieto počas realizácie pozemkových úprav predať?
Kedykoľvek počas konania so svojím podielom môže naložiť podľa vlastného uváženia, vrátane jeho predaja či
iných prevodov. Možnosť previesť svoje podiely na iného nie je samotným prebiehajúcim konaním nijako
obmedzená.
Výnimkou je iba obdobie, ktoré slúži na zápis údajov projektu pozemkových úprav do katastra nehnuteľností, keď
je pozastavený zápis údajov do katastra a prevody sa robiť nedajú. Ide o 90 dní, toto je však až v dobe, keď už je
projekt ukončený, schválený a scelenie dohodnuté.


9. Predaj počas úprav
Kedy v rámci konania je nové umiestnenie dohodnuté v takom režime, že je už nespochybniteľné, a preto je už
možný výhodnejší predaj pozemku?
Umiestnenie nových pozemkov, a teda ich nová poloha je právoplatná až ku dňu nadobudnutia vlastníctva k
novým pozemkom. Takže, ak má niekto záujem kúpiť takýto majetok skôr, než sa schváli vykonanie projektu, teda
ešte pred zastavením zápisov do katastra, musí si byť vedomý, že kupuje „iba“ pôvodné nehnuteľnosti. Nový
vlastník potom nemôže napádať skutočnosti, ktoré boli do doby kúpy v konaní odsúhlasené.

10. Skupovanie podielov
Stáva sa, že spoluvlastnícke podiely skupujú účastníci počas pozemkových úprav?
Áno, stáva sa to. Ak už osoba vlastní nejaké pozemky v riešenom území a rozhodne sa prikúpiť si ďalšie, tak je
určite lepšie urobiť tak skôr, ako si pôvodný vlastník dohodne so spracovateľom projektu polohu nových pozemkov
za tie pôvodné pozemky, ktoré majú byť predmetom kúpy.


11. Záujemcovia o kúpu
Čo radíte tým, ktorí by si chceli odkúpiť pozemky v obvode, kde sa robia pozemkové úpravy?
Záujemcovia by mali mať o takýto majetok záujem určite skôr, ako príde k rokovaniu o umiestňovaní nových
pozemkov, a nie až potom. V každom prípade každá forma pozemkových úprav je prínosom pre vlastníkov
pozemkov, keďže ich „roztrúsené“ pozemkové vlastníctvo sa sceľuje, čo zjednodušuje nakladanie s takýmto
vlastníctvom.

12. Jednoduché pozemkové úpravy

Využívajú vlastníci na scelenie aj jednoduché pozemkové úpravy?
V posledných rokoch ministerstvo sleduje zvýšený záujem, čo možno pripisovať hlavne tomu, že už od roku 2010
sa nekontrahovali žiadne nové projekty pozemkových úprav (komplexné). Tento nástroj sa využíva predovšetkým
za účelom usporiadania určitej záujmovej oblasti katastrálneho územia.
Výhodou je výrazne nižšia časová náročnosť, ako je to v prípade projektov pozemkových úprav (komplexných).
Dôležitú úlohu v tomto smere zohrávajú okresné úrady, pozemkové a lesné odbory, kde žiadatelia predkladajú
svoje žiadosti. Následne správny orgán nariadi prípravné konanie, v rámci ktorého sa zisťuje napríklad záujem a
ich opodstatnenosť.

13. Hradenie projektov
Ako je to so zabezpečením financovania jednoduchých pozemkových úprav?
Jednoduché pozemkové úpravy sú predovšetkým financované z iných, nie verejných zdrojov. V prípade úspešne
ukončeného prípravného konania a za predpokladu preukázania zabezpečenia financovania diela môže
pozemkový a lesný odbor okresného úradu pozemkové úpravy povoliť. Novelizovaný zákon o pozemkových
úpravách od 1. septembra 2017 jednoznačnejšie precizoval procesné postupy.

14. Sceľovanie plôch
Ako by mal postupovať vlastník tam, kde sa komplexné pozemkové úpravy doteraz nerobili a chce svoju pôdu
sceliť?
Ak si niekto chce sceliť svoj majetok a je „odkázaný“ na konanie o jednoduchých pozemkových úpravách, tak
týmto konaním si svoj majetok individuálne nescelí.
Scelí sa nielen jeho majetok, ale príde k sceleniu majetku všetkých vlastníkov, ktorí sa v danom obvode úprav
nachádzajú. Nedá sa teda predpokladať a ani nijako technicky zabezpečiť, že na žiadosť vlastníka sa individuálne
scelí iba jeho majetok v „nejakom“ priestore.


15. Postup pri úpravách
Ako by mali vlastníci postupovať, ak chcú realizovať jednoduché pozemkové úpravy?
Spoločne dopredu celú vec premyslieť a uzavrieť potrebné dohody.
Vymyslieť korektné a transparentné pravidlá na zabezpečenie naozaj spravodlivého riešenia umiestnenia nových
pozemkov v danom území pre všetkých, ktorých majetok sa v záujmovom území nachádza, alebo práva ktorých
budú týmto projektom dotknuté. Osloviť treba prjektovú organizáciu, ktorá je oprávnená vykonávať pozemkové
úpravy a miestne príslušný pozemkový a lesný odbor okresného úradu a celý zámer zodpovedne premyslieť a
pripraviť ešte skôr, ako oficiálne o takéto konanie požiadajú. Odpovedá Nikola Jurčeková, advokátska koncipientka HMG Advisory Group


16. Výhodnosť ponuky
Majiteľ chce zistiť, či ponuka na odkúpenie jeho pozemku je výhodná.
Čo mu poradíte?
Odporúčame minimálne porovnať podobné ponuky v obci alebo katastrálnom území zverejnené v Registri
zverejňovania prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.
Nachádza sa na webovej stránke ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka. Mal by osloviť osobu, ktorá
tam podniká poľnohospodárstve alebo má v prenájme poľnohospodársku pôdu.
Môže osloviť znalca, je to nákladnejšie riešenie. Na stanovenie ceny neexistujú žiadne zákonné obmedzenia,
preto si ju zmluvné strany môžu nastaviť tak, ako im to obom vyhovuje.

17. Pôda a cudzinci
Môžu nadobúdať pôdu aj občania cudzích štátov

Len v tom prípade, ak právny poriadok ich štátu umožňuje našim občanom a fyzickým osobám s pobytom a
právnickým osobám so sídlom na našom území nadobúdať poľnohospodársky pozemok na ich území.

18. Doklady k zmluve
Aké doklady sú potrebné pri predaji poľnohospodárskeho pozemku?
Líšia sa v závislosti od kategórie nadobúdateľa poľnohospodárskeho pozemku. Vo všeobecnosti, až na určité
výnimky, je nevyhnutné k návrhu na vklad vlastníckeho práva priložiť osvedčenie o splnení podmienok
nadobúdania vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, ktoré vydáva nadobúdateľovi na jeho žiadosť okresný
úrad, v ktorého obvode sa nachádza poľnohospodársky pozemok. V prípade, že ide o prevod na blízku osobu
alebo osobu príbuznú, je potrebné prikladať i potvrdenie obce alebo kópiu dokladu preukazujúceho uvedenú
skutočnosť. Odpovedá Veronika Kachaňáková, advokátska koncipientka HMG Advisory Group
 

19. Predaj poľnohospodárovi
Pokiaľ ide o prevod na agropodnikateľa alebo agrozamestnanca, sú potrebné ešte nejaké potvrdenia?
Podmienkou je, že vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie alebo je v pracovnom pomere, obdobnom
pracovnom alebo v inom pracovnoprávnom vzťahu u osoby, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako
podnikanie, najmenej tri roky pred uzavretím zmluvy. A to priamo v obci, v ktorej sa nachádza pozemok. K zmluve
sa prikladá potvrdenie organizácie alebo zamestnávateľa, v rámci ktorých sa poľnohospodárska výroba vykonáva
a potvrdenie obce, že je nadobúdateľ daňovníkom. V prípade, že je nadobúdateľom takzvaný mladý
poľnohospodár, postačí priložiť len jeho čestné vyhlásenie.

20. Prevod na inú osobu
V prípade, že ide o prevod poľnohospodárskeho pozemku na ľubovoľnú osobu, aké podmienky musí splniť?
Musí spĺňať len požiadavku trvalého pobytu alebo sídla najmenej v trvaní desiatich rokov, je potrebné priložiť
potvrdenie o jej trvalom pobyte alebo sídle. Okrem uvedených potvrdení je nevyhnutné ako prílohu k návrhu na
vklad vlastníckeho práva pripojiť i zmluvu o prevode vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku v dvoch vyhotoveniach a potvrdenie o zaplatení správneho poplatku.