13., 14., 21.3. 2018 HMG v médiách: TASR, 24hod.sk, hnonline.sk, HN Radíme: Pri kúpe alebo predaji nehnuteľností je dôležitá bezpečnosť transakcie

Snímka.JPG

Bratislava 13. marca (TASR) - Kúpa vlastného bývania je pomerne náročný proces, ktorý ovplyvňuje viacero ekonomických i právnych faktorov. Ekonomické faktory určuje trh a finančná situácia každého záujemcu o kúpu vlastného obydlia. Právnu rovinu ovplyvňuje najmä skutočnosť, že na prevod vlastníctva nestačí len uzavretie kúpnej zmluvy.

Scudzovací proces sa totiž uskutočňuje v dvoch fázach. Prvou je uzavretie kúpnej zmluvy, ktorá musí splňať zákonom predpísané náležitosti a druhou je vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelností. Rozhodnutie o povolení vkladu vydáva správny orgán (okresný úrad, katastrálny odbor) a má na to štandardnú lehotu 30 dní odo dňa doručenia návrhu.

Medzi uzavretím kúpnej zmluvy a rozhodnutím o povolení vkladu teda vznikne časový úsek, v rámci ktorého treba dostatočne ochrániť každý subjekt zmluvy  predávajúceho i kupujúceho. Predávajúci sa totiž zbavuje vlastníctva a žiada za to zaplatiť. Reálne však vlastnícke právo stráca až v momente, ako sa stane kupujúci

vlastníkom kupovanej nehnutelnosti, to znamená vkladom do katastra nehnutelností.

 Na druhej strane, kupujúci sa síce v zmluve zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu, ale potrebuje mať istotu, že sa stal skutočným vlastníkom kupovanej veci, ktorá je bez faktických a právnych vád. Kým sa tak nestane, môže presvedčiť predávajúceho o svojej serióznosti viazaním (vinkuláciou) kúpnej ceny na svojom účet alebo ju môže zložiť do notárskej úschovy.

"Ak nie ste sám právnik, alebo ak nemáte v tomto smere potrebné skúsenosti, bude najlepšie, ak sa obrátite na profesionála. Môže ním byť právnik prípadne realitná kancelária, nie je vylúčené, aby ste s nimi spolupracovali súčasne, najmä pri kontrole zmlúv a súvisiacich dokumentov. Ich výberu však treba venovať dostatočnú starostlivosť," radí Denisa Dulaková Jakúbeková, advokátka spolupracujúca s poradenskou skupinou v oblasti práva a financií HMG Advisory Group.


Kúpu bývania ovplyvňuje viacero ekonomických i právnych faktorov. Ide o pomerne náročný proces. Ten, kto to podcení, môže na to poriadne doplatiť. Na zabezpečenie vlastného bývania nestačí len kvalitná kúpna zmluva. Na šesť vecí, ktorých by ste sa mali držať, upozorňuje Denisa Dulaková Jakúbeková, advokátka spolupracujúca s poradenskou skupinou v oblasti práva a financií HMG Advisory Group.

 Ekonomické faktory určuje trh a finančná situácia každého záujemcu o kúpu bytu či domu. „Ak sa bavíme o právnej rovine, na prevod vlastníctva nestačí len uzavretie kúpnej zmluvy. Scudzovací proces sa totiž uskutočňuje v dvoch fázach. Prvou je uzavretie kúpnej zmluvy, ktorá musí spĺňať zákonom predpísané náležitosti, a druhou je vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností,“ vysvetľuje právnička.

1. Vlastníkom sa stávate až vkladom do katastra Rozhodnutie o povolení vkladu vydáva správny orgán, ktorým je okresný úrad, katastrálny odbor. Má na to štandardných 30 dní odo dňa doručenia návrhu, v osobitných prípadoch môže byť táto lehota kratšia, určuje to katastrálny zákon.

Dôležitý je preto podľa Dulakovej časový úsek, ktorý je medzi uzavretím kúpnej zmluvy a rozhodnutím o povolení vkladu.

„V tomto úseku treba dostatočne ochrániť každý subjekt zmluvy – predávajúceho i kupujúceho.

Predávajúci sa totiž zbavuje vlastníctva a žiada za to zaplatiť. Reálne však vlastnícke právo stráca až v momente, ako sa kupujúci stane vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti. Stáva sa ním až vkladom do katastra nehnuteľností, a to nejaký čas trvá. Až do tohto momentu predávajúcemu niet za čo zaplatiť.“

2. Zaplatenie kúpnej ceny si zabezpečíte jej vinkuláciou Na druhej strane je kupujúci, ktorý sa síce v zmluve zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu, ale potrebuje mať istotu, že je za čo zaplatiť, to znamená, že platí za to, že sa stal skutočným vlastníkom kupovanej veci. „Chce sa stať vlastníkom takej veci, ktorá je bez faktických a právnych chýb. Kým sa tak nestane, môže presvedčiť predávajúceho o svojej serióznosti viazaním, teda vinkuláciou kúpnej ceny na svojom účet alebo ju môže zložiť do notárskej úschovy.“ To je ďalšia rada právničky.

3. Nájdite si profesionála Ak nie ste právnik alebo ak nemáte v tomto smere potrebné skúsenosti, bude najlepšie, ak sa obrátite na profesionála. Kto ním môže byť?

„Prirodzene – dobrý právnik, prípadne dobrá realitná kancelária. Môžete s nimi spolupracovať súčasne, nie je to vylúčené. Najmä pri kontrole zmlúv a súvisiacich dokumentov.“ Ich výberu však treba podľa Dulakovej venovať dostatočnú starostlivosť. Právnikov vám môže odporučiť váš známy alebo si treba vybrať zo zoznamu advokátov zverejneného na stránke Slovenskej advokátskej komory www.sak.sk.

4. Pri hľadaní dobrej realitnej kancelárie si overte referencie Zistite si, ako dlho realitná kancelária pôsobí na realitnom trhu a aké má referencie. Platí, čím dlhšie pôsobí na trhu, tým je väčší predpoklad, že má dostatok odborných i praktických skúseností. Najlepšie je, ak vám realitnú kanceláriu nezávisle odporučí viacero jej bývalých klientov.

Informujte sa, či je členom nejakého združenia realitných profesionálov a ak áno, preverte si aj toto združenie. Členstvo v takomto združení prináša viacero výhod nielen členom združenia, ale aj ich klientom – napríklad v podobe pravidelného vzdelávania členov, dozoru nad ich činnosťou, poistenia.

Niektoré združenia majú dokonca vytvorený takzvaný garančný fond, z ktorého sa môže uhradiť dlh, ktorý vznikne klientovi voči členskej realitnej kancelárii.

5. Nespoliehajte sa len na vizuál webovej stránky Ak prídete do kontaktu s realitnou kanceláriu, ktorú nikto nepozná, na získanie „obrazu“ by vám nemal stačiť iba dobrý vizuál jej internetovej stránky.

Môže sa totiž stať, že tento náklad je prvým a zároveň posledným nákladom budovania jej profesionality. Zistite si preto napríklad tiež či zverejňuje svoje účtovné závierky v zbierke listín (www.orsk.sk). Vytvoríte si tak obraz o tom, do akej miery je disciplinovaná (na výpise z obchodného registra si však všimnite všetky záznamy), aké vykazuje finančné ukazovatele na stránke www.finstat.sk. Tie síce automaticky neodrážajú jej odbornosť, ale môžu doplniť obraz o jej ekonomickej kondícii a stabilite či nie je evidovaná v zozname dlžníkov (napríklad Sociálnej poisťovne, zdravotnej poisťovne, v zozname daňových dlžníkov), prípadne či nie je na jej majetok vedená exekúcia, alebo či nebol na jej majetok vyhlásený konkurz.

6. Overte si a zaznamenajte adresu sídla Do problémov sa môže dostať každý – aj realitná kancelária, ale to nie je dôvod na to, aby ste prišli o peniaze aj vy (napríklad o rezervačný poplatok zaplatený na účet takejto realitnej kancelárie). Overte si, či sa adresa jej sídla zhoduje s adresou, na ktorej vás prijala, a ak nie, majte zaznamenanú aj túto adresu (najmä kvôli doručovaniu, napríklad výpovede zo zmluvy či žiadosti o vrátenie rezervačného poplatku). Ak od vás žiada zaplatenie akejkoľvek sumy na jej účet, preverte si, či jej tento účet skutočne patrí (na to by vám mala poskytnúť súčinnosť samotná realitná kancelária, keďže banka by vám takúto informáciu nemala poskytnúť). Ak ide totiž o realitnú kanceláriu, ktorá má finančné problémy, môže používať účet inej osoby, ktorá je s ňou spriaznená a v takomto prípade sa k svojim peniazom nemusíte dostať.