HMG v médiách: 22.08.2017 HN 20 otázok o predaji a kúpe lesa

Bez názvu.jpg

http://hnporadna.hnonline.sk/clanky/1014160-20-otazok-o-predaji-a-kupe-lesa

MAJETOK l Keď chcete podiel previesť na tretiu osobu, treba ho najprv ponúknuť členom lesného pozemkového spoločenstva.
Ako previesť les na blízku osobu a ako na členov pozemkového spoločenstva. Kedy do procesu vstupuje štát. Kde sa dá overiť, či vlastníte po predkoch parcelu, a čo treba dodržať pri starostlivosti o lesný pozemok. V týchto otázkach vás poučia experti.
1. Predaj dedičstva
Zdedil som lesný pozemok, ale chcem ho predať, lebo nemám peniaze na jeho zveľadenie. Potrebujem súhlas ostatných členov lesného spoločenstva?
V prvom rade si zistite, či lesný pozemok, ktorý vlastníte, je súčasťou spoločnej nehnuteľnosti pozemkového spoločenstva.
Uvedené vyplýva priamo z výpisu z listu vlastníctva alebo si to môžete overiť aj na katastri.
Spoločná nehnuteľnosť je jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov a nie je deliteľná. Ak je pozemok súčasťou takejto spoločnej nehnuteľnosti, nie je možné previesť ho ako samostatný predmet kúpnej zmluvy. Zákon na jeho prevod kladie osobitné nároky, ktoré je potrebné dodržať. Na prevod tohto podielu súhlas ostatných členov spoločenstva nepotrebujete.
2. Prevod blízkej osobe
Môžem blízkej osobe predať lesný pozemok priamo, alebo musím najprv ponúknuť svoj podiel ostatným členom urbariátu?
Existuje rozdiel medzi prevodom podielu na blízku osobu, prípadne iného člena pozemkového spoločenstva, a prevodom takéhoto podielu na tretiu osobu, teda človeka, ktorý nie je členom tohto spoločenstva. Samotné pozemkové spoločenstvo váš podiel kúpiť nesmie. Na blízku osobu alebo iného člena spoločenstva môžete podiel previesť „priamo“ bez toho, aby ste oslovovali ostatných členov spoločenstva, či majú záujem o kúpu vášho podielu.
3. Ponuka členom
Ak chcem previesť svoj podiel na osobu, ktorá nie je členom lesného spoločenstva, musím ho najprv ponúknuť členom tohto spoločenstva?
Keď sa rozhodnete podiel previesť na tretiu osobu, teda takú, ktorá nie je členom lesného spoločenstva, musíte ho najprv ponúknuť ostatným členom, a to prostredníctvom výboru vášho spoločenstva. Vy ako majiteľ podielu nemusíte oslovovať každého spoločníka osobitne. Po tom, ako v prípade prevodu podielu na tretiu osobu ostatní členovia spoločenstva neprejavia záujem o váš podiel, môžete ho previesť na tretiu osobu. Upozorňujeme, že pred prevodom je potrebné skontrolovať osobitosti aj konkrétnu zmluvu o pozemkovom spoločenstve.
4. Uzavretie zmluvy
Na čo si hlavne treba dať pozor pri formulovaní zmluvy o prevode podielu v pozemkovom spoločenstve?
Takáto zmluva sa v zásade nelíši od bežnej zmluvy o prevode pozemku. Treba však dávať pozor na to, aby zmluva pokrývala váš podiel na všetkých pozemkoch tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť. Prevod podielu iba na niektorých pozemkoch tvoriacich pozemkové spoločenstvo zákon nedovoľuje.
5. Zápis prevodu
Aké prílohy treba mať k návrhu na vklad vlastníckeho práva na lesný pozemok?
Prevod podielu v pozemkovom spoločenstve je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností a v tejto súvislosti podať na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, návrh na vklad. Prílohou návrhu na vklad vlastníckeho práva kupujúceho sú nasledujúce dokumenty: zmluva s osvedčeným podpisom predávajúceho, zápisnica zo zasadnutia výboru spoločenstva preukazujúca splnenie ponukovej povinnosti ostatným spoločníkom (pri prevode podielu na tretiu osobu) a doklad o úhrade poplatku spojeného s návrhom na vklad.
6. Pristúpenie k zmluve
Čo znamená pristúpenie k zmluve o pozemkovom spoločenstve? Je to na získanie členstva v urbariáte nevyhnutné?
Hoci prevodom podielu v pozemkovom spoločenstve sa kupujúci stáva členom tohto spoločenstva, napriek tomu je povinný písomne pristúpiť k zmluve o pozemkovom spoločenstve. Musí tak urobiť v lehote do dvoch mesiacov od nadobudnutia podielu.
7. Vylustrovanie zdedených lesov
Mnohí ľudia nedokážu vyhľadávať v e-katastri. Ako sa dá inak spoľahlivo zistiť, či nevlastnia lesný pozemok, o ktorého zdedení po predkoch by doteraz nemuseli vedieť?
Je málo známe, že takúto službu poskytuje Úrad geodézie, kartografie a katastra. Napíšte žiadosť a adresujte ju, ako oprávnený dedič, na tento úrad. Jeho pracovníci pre vás vylustrujú všetky vaše vlastnícke vzťahy po vašich predkoch na celom území. Taktiež je možné nazrieť do zoznamu listov vlastníctva s neznámymi vlastníkmi.
Ten sa nachádza na webe: katasterportal.sk – v sekcii Vyhľadávanie – Nezistení vlastníci (v ľavom stĺpci). Na to je však už potrebná aspoň základná zručnosť práce s počítačom.
8. Zákaz drobenia lesov
Čo hovorí zákon o pozemkových spoločenstvách o drobení lesnej pôdy?
O zákaze drobenia pozemkov hovorí paragraf 2, odsek 3 zákona o pozemkových spoločenstvách. Pri prevode podielu spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2 000 štvorcových metrov. Pri prevode svojho podielu preto treba vždy skontrolovať, či zodpovedajúca výmera pozemku kupujúceho bude vyššia ako 2 000 štvorcových metrov. Tým sa vyhnete problémom v konaní na príslušnom okresnom úrade a jeho katastrálnom odbore.
9. Regulácia drobenia
Aké pravidlá stanovujú zákony v rámci zákazu drobenia pozemkov? Mám konkrétne na mysli zákon o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.
Pri predaji lesného pozemku je potrebné mať na zreteli, že jeho prevod regulujú viaceré zákony. Prvým je zákon č. 180/1995 o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom, v zmysle ktorého je zakázané drobenie lesných pozemkov na menšie než 5 000 štvorcových metrov. Toto platí aj v prípade, že výlučné vlastníctvo k lesnému pozemku s rozlohou väčšou ako 5 000 štvorcových metrov sa v dôsledku prevodu spoluvlastníckeho podielu k takémuto pozemku zmení na podielové spoluvlastníctvo, v rámci ktorého by vznikli spoluvlastnícke podiely, ktorým zodpovedá výmera menšia ako 5 000 štvorcových metrov. Drobenie lesných pozemkov pod výmeru 5 000 štvorcových metrov je úplne zakázané. Avšak už pri drobení väčších lesných pozemkov na pozemky menšie ako 10 000 štvorcových metrov, prípadne 20 000 štvorcových metrov, zákon uvaľuje na nadobúdateľa pozemku povinnosť uhradiť štátu odvod vo výške 20 percent, alebo 10 percent z hodnoty lesného pozemku.
Ďalšou právnou normou regulujúcou disponovanie lesnými pozemkami je zákon č. 97/2013 o pozemkových spoločenstvách. Uvedený právny predpis upravuje prevody lesných pozemkov len v prípade, ak sú súčasťou pozemkových spoločenstiev riadne založených a registrovaných v registri pozemkových spoločenstiev. (Pozn. HN: Pripomíname, že zákon o pozemkových spoločenstvách nedovoľuje drobiť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti pod výmeru 2 000 štvorcových metrov.)
10. Nákup spoločenstvom
Čo sa sleduje tým, že podľa pripravovanej novely zákona o pozemkových spoločenstvách by podiely mohlo vykúpiť aj samotné spoločenstvo?
Zámerom je, aby spoločenstvo ako právnická osoba bolo schopné reálne ekonomicky fungovať. To je možné, iba ak sa odstráni často neúnosná rozdrobenosť vlastníctva podielov, ktorú nie je možné riešiť vykupovaním podielov členmi spoločenstva, pretože tí často nemajú dostatok financií. Preto sa navrhuje, aby mohlo tieto podiely vykupovať samotné spoločenstvo, ktoré zo svojej činnosti dokáže potrebné financie akumulovať. Takto získané podiely sa síce stanú vlastníctvom spoločenstva, ale – a to je podstatné – budú mať na nich svoj podiel ostatní členovia. V pomere k veľkosti podielu, ktoré v spoločenstve majú.
11. Predaj štátnemu podniku
Ak by vlastník podielov v pozemkovom spoločenstve chcel svoje podiely predať štátu – podniku Lesy SR, za akých podmienok by to mohol urobiť?
V prvom rade treba posúdiť, o aký typ pozemkového spoločenstva ide a aký druh podielu je predmetom predaja. Spoločenstvo môže spravovať podiely spoločnej nehnuteľnosti (ide o pôvodné urbárske a obdobné právne útvary, ktoré sú vo všeobecnosti nedeliteľné), ale aj reálne podiely jednotlivých spoluvlastníkov pozemkov – vtedy hovoríme o spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti. Pri nej sa na predaj vzťahujú všeobecne záväzné právne predpisy v štandardnom rozsahu, čiže bez ohľadu na to, či ju spravuje pozemkové spoločenstvo. Správcom lesných pozemkov vo vlastníctve štátu sú v tomto prípade štátne organizácie lesného hospodárstva, napríklad aj Lesy SR, ktoré zastupujú i tzv. neznámych vlastníkov.
12. Zastupovanie štátu
Ak chcem predať podiely na lesnom pozemku štátu, kto ho zastupuje?
Tu netreba zabúdať, že pri podieloch v rámci pozemkového spoločenstva musíte podľa zákona o pozemkových spoločenstvách rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov a podiely ponúknuť najprv im. Až keď nikto z nich neprejaví o kúpu záujem, môžete ich za rovnakých podmienok ponúknuť tretej osobe. Tou môže byť aj štát či ktokoľvek iný. Práva štátu a tzv. neznámych vlastníkov zastupuje Slovenský pozemkový fond.
13. Bezradný vlastník
Čo poradíte vlastníkovi pozemkov, ktorý sa ich chce zbaviť, má zo svojho podielu nízke výnosy, ale nežije v obci a nemá kontakty na ostatných členov spoločenstva?
V každom prípade by mal kontaktovať výbor spoločenstva, ktorý pozná miestne pomery a vo väčšine prípadov dokáže takémuto vlastníkovi pomôcť pri sprostredkovaní predaja. Kontakty na členov výboru má k dispozícii príslušný okresný úrad, odbor pozemkový a lesný, ktorý ich na požiadanie záujemcovi poskytne.
14. Rekreačné chaty
Aká je situácia vo vysporadúvaní pozemkov pod chatami?
Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka nemá komplexné informácie o súčasnom stave a o rozsahu majetkovoprávneho usporiadania pozemkov pod rekreačnými chatami. Účinnosťou zákona o lesoch, teda od 1. 9. 2005, boli vlastníci stavieb, objektov a zariadení, ktoré sa do dňa účinnosti tohto zákona bez povolení vybudovali na lesných pozemkoch, povinní usporiadať si právne vzťahy k nim, a to do dvoch rokov. Pod povolením treba v tomto prípade chápať rozhodnutie o vyňatí lesných pozemkov z plnenia funkcií lesov. Na jeho základe sa potom zmenil druh pozemku, napríklad pod rekreačnou chatou. Podmienkou na to je však získať súhlas vlastníka pozemku.
15. Osobitné ustanovenia
Kedy si majitelia svoje chaty na lesných parcelách môžu odkúpiť?
Podmienky na kúpu vyplývajú zo všeobecných podmienok súvisiacich s predajom. Ak ide o majetok štátu, na takýto predaj sa vzťahujú ustanovenia zákona o lesoch, ale aj ďalšie predpisy, napríklad zákon o správe majetku štátu, zákon o štátnom podniku či zákon o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby.
16. Neuplatnené právo
Koľkí majitelia doteraz nepožiadali lesné organizácie o vydanie svojich pozemkov?
Vzhľadom na súčasný právny stav pozemkového vlastníctva a jeho evidencie neexistuje žiadna relevantná odpoveď na otázku o množstve vlastníkov, ktorí už požiadali o vydanie pozemkov. Avšak podľa údajov štátnych organizácií lesného hospodárstva k 31. 12. 2015 sa eviduje v rámci Slovenska takmer stotisíc hektárov takých lesných pozemkov. Je to zhruba päť percent z celkovej výmery lesov Slovenska, ku ktorým si vlastníci právo na prinavrátenie užívania zatiaľ neuplatnili.
17. Obhospodárenie majetku
Kto sa stará o majetok takých vlastníkov, ktorí sa doteraz neprihlásili o vrátenie pozemkov?
K takýmto pozemkom vznikol už v roku 1991 účinnosťou zákona o pôde nájom zo zákona, ktorý zaväzuje toho, kto tieto pozemky v roku 1991 užíval, starať sa a využívať ich až do odovzdania užívania pôvodným vlastníkom. Táto starostlivosť sa realizuje v rozsahu kompetencií riadneho hospodára a úloh vyplývajúcich zo zákona o lesoch a ostatných zákonov. Túto starostlivosť aj v súčasnosti zabezpečujú štátne lesné organizácie. Ak sa práva odovzdajú pôvodným vlastníkom, tí musia rešpektovať právne predpisy a tiež zabezpečovať odborné hospodárenie v lesoch. Každý takýto „nový“ obhospodarovateľ je povinný do 15 dní uzavrieť zmluvu na výkon činnosti odborného lesného hospodára.
18. Odhad ceny
Podľa akých kritérií určí znalec hodnotu lesnej pôdy? Čo ju zvyšuje alebo znižuje?
Pri oceňovaní lesných pozemkov a lesných porastov na nich znalci postupujú podľa vyhlášky. Ocenenie by mali robiť znalci v odbore lesníctvo, v odvetviach odhad hodnoty lesov alebo hospodárska úprava lesov. Tam sú uvedené faktory, ktoré zvyšujú a znižujú všeobecnú hodnotu lesného pozemku, avšak s ohľadom na rôznorodosť lesného prostredia nie je možné bez určenia konkrétneho pozemku jednoznačne konkretizovať vplyv faktorov na hodnotu pozemku. Cenové mapy lesných pozemkov s trhovými cenami u nás neexistujú.
19. Dotácia
Môžem dostať od štátu podporu na obhospodarovanie lesa?
Podľa návrhu vyhlášky o podmienkach poskytovania podpory v lesnom hospodárstve formou dotácie to bude možné. Dotácia sa – na to, aby sa plnili mimoprodukčné funkcie lesov – bude poskytovať každému obhospodarovateľovi lesa, ktorý v čase podania žiadosti hospodári na lesných pozemkoch. Bude sa teda poskytovať aj pozemkovým spoločenstvám. Materiál je momentálne v medzirezortnom pripomienkovom konaní.
20. Výstavba na lesnom pozemku
Kedy je dovolená stavba na lesnom pozemku?
Pri lesných pozemkoch platí rovnaká klauzula ako pri pôde – pred realizáciou stavby treba pozemok vyňať. Vyňatie lesných pozemkov s cieľom umiestniť tam stavbu na bývanie je však zriedkavejšie. Lesnú parcelu možno využívať na iný účel než funkciu lesa, len ak okresný úrad, pozemkový a lesný odbor, po predchádzajúcom stanovisku štátnych orgánov rozhodne o ich dočasnom vyňatí alebo o trvalom vyňatí z plnenia spomínanej funkcie. Aj to sa však dá len dočasne na obdobie maximálne 20 rokov. Ten, kto o vyňatie požiada, musí zaplatiť náhradu za stratu mimoprodukčných funkcií lesa, ktorej výšku určuje príloha zákona o lesoch.


Zdroj: advokát Adam Pichler a advokátska koncipientka Miriama Podskubová, obaja z Ernst & Young Law; Ján Gajan, vedúci advokát a partner HMG Advisory Group; Zuzana Peiger Ačjaková, MPRV; advokát Michal Antal