HMG v médiách: 01.06.2017 HN Predaj pôdy má presné pravidlá

PREVODY l Verejný portál určený na ponúkanie pozemkov môžete využiť aj na test, či za svoju cenu nájdete kupca.

1. Predaj pôdy
Ak chcem predať pozemok, ako mám postupovať?
Postup má niekoľko fáz. Najprv musíte hľadať kupca vo svojej obci. Takýto kupec musí byť podnikateľom v poľnohospodárstve najmenej tri roky (s výnimkou mladého farmára do 40 rokov) a musí získať od starostu obce alebo regionálneho pracovníka agrokomory potvrdenie o tom, že tam podniká v poľnohospodárstve.
Potvrdenie bude treba priložiť k zmluve o predaji. Kupec však musí spĺňať i klauzulu, že trvalo býva na Slovensku aspoň 10 rokov alebo rovnako dlho tu má sídlo firmy. Ak takéhoto kupca nenájdete, môžete v rámci postupu využiť štátny elektronický register ponúk alebo úradnú tabuľu v obci, v ktorej sa pozemok nachádza. V tejto fáze už ponúkate pozemok kupcom aj v susedných obciach. Ak sa vám žiaden kupec neprihlásil, môžete ponúkať pozemok farmárovi bez ohľadu na miesto jeho podnikania. Ak sa vám nikto neprihlási, môžete už pozemok predať komukoľvek.
 

2. Podmienky registrácie
Čo potrebujem, ak chcem parcelu predať cez verejný register?
Do registra sa možno prihlásiť, ak máte elektronický občiansky preukaz s aktivovaným čipom, prípadne o registrovanie požiadajte osobu, ktorá taký občiansky má. Zámer musíte zverejniť aspoň počas 15 dní, ale tiež na úradných tabuliach v danej či v susediacich obciach, kde sa pozemok nachádza. Do inzerátu treba dať: identifikačné údaje predajcu, adresu trvalého pobytu – ak ide o fyzickú osobu, ďalej názov, sídlo a identifikačné číslo organizácie – ak ide o právnickú osobu, prípadne meno, priezvisko, miesto podnikania a identifikačné číslo organizácie – ak ide o fyzickú osobu, podnikateľa. Inzerát musí obsahovať aj informácie o pozemku podľa údajov z katastra, o účele jeho použitia a nezabudnite ani na cenu, termín a adresu predkladania ponúk na kúpu pozemku.


3. Pravidlá zverejnenia
Ak svoj inzerát zverejním v štátnom registri, musím predaj nevyhnutne aj realizovať?
Nie. Ponuka cez register ešte neznamená, že inzerovaný pozemok musíte predať, vy totiž môžete kedykoľvek proces zverejnenia prerušiť a ukončiť. Zverejnenie ponuky môže byť z vašej strany testom na to, aký je záujem o váš pozemok alebo či ste „nahodili“ primeranú cenu.


4. Predkupné právo
Čo ak chcem predať pôdu niekomu z príbuzenstva, tiež musím dodržať tento postup?
Nie, štátnej regulácii predaja nepodliehajú blízke osoby, ktoré vymenúva zákon. Ide o manžela, manželku, rodičov, súrodencov a deti. Sú to kupci s predkupným právom na pôdu. Regulovaný predaj sa nevzťahuje ani na spoluvlastníkov parcely.

5. Návrh na vklad
Aké sú kroky pri podávaní návrhu na vklad pozemku do katastra?
Návrh môžete podať písomne alebo elektronicky na príslušnom katastrálnom úrade. Písomný návrh musí obsahovať: v prípade fyzickej osoby meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a v prípade firmy – obchodné meno, názov a sídlo.
V oboch prípadoch musíte uviesť označenie správy katastra, kam sa návrh adresoval, a označenie právneho úkonu. Ak ide o vklad elektronicky cez katasterportal. sk, postupujete cez ikonu „Elektronické formuláre“ a „Podanie oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad“.

6. Lehoty na vklad
Aký dlhý čas môže prejsť od oznámenia o plánovanom návrhu na vklad po jeho skutočné podanie? Oznámenie o zamýšľanom návrhu v elektronickom tlačive sa hneď zverejní na webe úradu. Ak však do 90 dní od doručenia oznámenia nepodáte návrh na vklad, úrad vám ho vymaže.

7. Novinky v zákone
Čo sa mení v zákone o pozemkových úpravách?
Novela zákona obsahuje dve podstatné zmeny. Budú sa môcť dať vysporiadať aj pozemky, ktoré sa nachádzajú pod osídleniami marginalizovaných skupín obyvateľstva, teda hlavne pôda pod príbytkami Rómov. Druhou zmenou je, že sa môžu vysporiadať aj parcely na hospodárskych dvoroch bývalých poľnohospodárskych podnikov.

8. Spôsob zámeny
Ako sa vysporiadajú pozemky pod osídleniami a v akej podobe dostanú majitelia náhradu?
Pri parcelách pod osídlením si ich vlastníci a spoluvlastníci podielov môžu vybrať trojaký spôsob vyrovnania: novými pozemkami alebo pozemkami pod osídlením, ako aj v peniazoch. Ak si vlastník vyberie nové pozemky alebo peniaze, jeho pôvodný alebo spoluvlastnícky podiel k pôvodnej parcele pod osídlením prejde do vlastníctva obce.

9. Predbežná držba
Je pravda, že štát môže kvôli výstavbe diaľnic povoliť stavať aj na nevyvlastnených pozemkoch?
Je to naozaj tak. Nový inštitút, ktorý to povoľuje, sa volá predbežná držba. Jej účelom je podľa štátu podporiť väčšiu efektívnosť a rýchlosť prípravy stavby diaľnic, ak je vyvlastňovacie konanie časovo náročné. A to hlavne majiteľmi pozemkov a stavieb, ktorí vlastnícke právo nadobudli zo špekulatívnych dôvodov pred začiatkom prípravných prác. Odvolanie proti rozhodnutiu o predbežnej držbe nemá odkladný účinok.

10. Riziká držby
Vyplývajú z inštitútu predbežnej držby nejaké ďalšie riziká, ktoré by ešte viac skomplikovali vlastnícke vzťahy a práva?
Pri inštitúte predbežnej držby sa vynára viacero otázok, ktoré môžu spôsobiť v praxi problémy. Ide napríklad o zaniknutie nájmu vyvlastňovanej nehnuteľnosti a vecného bremena. Právny režim totiž neupravil náhradu škody. Je potom otázne, ako si nájomcovia a oprávnené osoby budú uplatňovať vzniknuté škody. Ako aj to, akým spôsobom o takýchto nárokoch budú rozhodovať príslušné orgány. Nejasnosti sú aj v tom, čo bude nasledovať, ak oprávnený orgán nehnuteľnosť nevyvlastní.

11. Litera zákona
Ako zákon definuje predbežnú držbu?
Zákon o jednorazových mimoriadnych opatreniach v príprave niektorých stavieb diaľnic a ciest pre motorové vozidlá – tak sa volá táto norma, hovorí, že predbežná držba sa vyhlási vtedy, ak verejný záujem na dosiahnutí vyvlastnenia prevažuje nad zachovaním práv vyvlastňovaného. Ešte pred vyvlastnením pozemkov sa tak môžu na nich urobiť niektoré stavebné úpravy. V rozhodnutí o predbežnej držbe určí vyvlastňovací orgán rozsah prác, ktoré môže vyvlastniteľ urobiť. Práce však musia byť v súlade so stavebným povolením na diaľnicu. Ak vyvlastniteľ nezačne do 60 dní od rozhodnutia o predbežnej držbe na nehnuteľnosti pracovať, alebo sa stavebné povolenie na diaľnicu zrušilo, predbežná držba sa ruší. Potom musí dať vyvlastniteľ nehnuteľnosť do pôvodného stavu.

12. Začiatok sceľovania
V obci chceme urobiť pozemkové úpravy. Ako máme začať?
O scelenie pozemkov sa žiada na základe zákona o pozemkových úpravách. Štát však žiadateľovi nemusí vyhovieť. Existujú dva základné druhy pozemkových úprav. Tie, ktoré nariaďuje štát v celom katastrálnom území, a druhé, tzv. jednoduché, ktoré sa robia na menšom území a rozhodujú o ňom vlastníci. Kto má záujem o vypracovanie jednoduchého projektu pozemkových úprav, požiada o povolenie pozemkový a lesný úrad okresného úradu. Nie je dôvod, aby mu po splnení všetkých formálnych náležitostí, ktoré požaduje zákon, úrad nevyhovel.

13. Výhody sceľovania
Aké sú výhody pozemkových úprav?
Po scelení parciel do väčších celkov sa zlepší ich sprístupnenie a vytýčenie v katastri, lebo už nie sú rozdrobené, ale spojené.
Po zlúčení parciel sa pôda lepšie obrába, ale aj predáva. Väčší pozemok so súmernejšími rozmermi je vhodnejší aj na stavanie.
Výhodou scelenia je teda úprava tvaru pozemkov a spresnenie ich výmery. Ďalšími výhodami je, že podiely do 400 štvorcových metrov sa môžu predať štátu a sprehľadní sa pozemkové vlastníctvo pre výber daní.

14. Kritériá výmeny
Na aké kritériá sa prihliada pri výmene pozemkov v rámci ich sceľovania? Ak rozdiel výmery pôvodných a nových pozemkov nepresahuje päť percent výmery pôvodných, nové sa považujú za primerané.
Pri celkovej výmere do 200 štvorcových metrov sa toto kritérium nemusí dodržať. Vlastníci si môžu určiť rozdiel hodnoty pôvodných a nových pozemkov až do výšky 25 percent. Pri celkovej výmere do 200 štvorcových metrov sa toto kritérium nemusí dodržať.
Vyrovnanie za pozemky alebo spoluvlastnícke podiely k lesným pozemkom do 2 000 štvorcových metrov sa poskytne v peniazoch. Vlastník s tým však musí súhlasiť.

15. Zdanenie osoby
Ako zdaní príjem z predaja pôdy fyzická osoba?
Zákon vymedzuje podmienky, ktoré treba splniť pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane. Príjem je od nej oslobodený po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia pozemku alebo jeho vyradenia z obchodného majetku. A tiež, ak ho vlastník získal dedením, a to aj postupným v priamom rade alebo niektorým z manželov a uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia pozemku či jeho vyradenia z obchodného majetku. Príjem sa nezdaňuje ani v prípade že ho získala osoba podľa reštitučných zákonov.

16. Dane firmy
Ako zdaňuje príjem z predaja pozemku firma?
V prípade, že pôdu predala právnická osoba, predajnú cenu si zahrnie do základu dane z príjmov. Daňovým výdavkom je vstupná cena pozemku. Pri predaji parcely nedotknutej ťažbou možno vstupnú cenu zahrnúť do daňových výdavkov len do výšky príjmu z predaja. Strata z predaja nie je súčasťou základu dane.

17. Hodnotiace faktory
Od čoho závisí hodnota poľnohospodárskej pôdy?
Odvíja sa napríklad od bonity pôdy (prostredníctvom produkčného potenciálu pôdy) alebo od druhu kultúry – či ide napríklad o ornú pôdu, trvalé trávnaté porasty – ale aj od ďalších faktorov. Najdrahšia pôda je v najúrodnejších oblastiach. Produkčný potenciál pôd sa u nás hodnotí bodovými hodnotami relatívnej bonity od jedného do sto bodov. Produkčne kvalitnejšie pôdy majú vyššiu bodovú hodnotu. Maximálnym počtom sto bodov je ohodnotená hlinitá čiernica modálna, najmenej bodov, dva, majú veľmi plytké pôdy na zrázoch so sklonom nad 25 stupňov. Priemerná bodová hodnota poľnohospodárskych pôd je u nás 53,9 bodu.

18. Stupne kvality
V odborných kruhoch sa v súvislosti s pôdou často spomína skratka BPEJ. Čo znamená?
Ide o bonitovanú pôdno-ekologickú jednotku, ktorá sa používa v prípade definovania kvality poľnohospodárskych pôd. Kvalita sa hodnotí podľa deviatich stupňov, respektíve tried. Najkvalitnejšie patria do 1. a najmenej kvalitné do 9. skupiny. Obsah bonitovanej pôdno-ekologickej jednotky, ktorá predstavuje homogénnu jednotku územia, vyjadruje na mapách sedemmiestny kód, ktorý sa skladá z nasledujúcich parametrov: klimatický región, hlavná pôdna jednotka, svahovitosť, expozícia, skeletnatosť, hĺbka pôdy a zrnitosť pôdy (pôdny druh).

19. Produkčné náklady
Ako sa stanoví úradná cena?
Vypočíta sa na základe normatívnej produkcie a nákladov na produkciu. Stanoviť úradnú cenu bolo nevyhnutné po zmene ekonomických a spoločenských podmienok po roku 1989, a to najmä kvôli dani z pozemkov. Neskôr slúžila aj ako kritérium na určenie výšky podpory pre poľnohospodárske podniky.

20. Cena na trhu
Ako sa určuje trhová cena?
Poľnohospodárska pôda, hoci môže byť kvalitná, nemá takú cenu ako pozemky vhodné na zástavbu. Závisí to od polohy, dostupnosti inžinierskych sietí hlavne v lukratívnych polohách, ako sú veľké mestá či významné rekreačné lokality, a je približne 10-násobne drahšia ako susedný pozemok. Takéto parcely by sa mali poskytovať na výstavbu v rámci územných plánov obce či mesta. Cena za pozemky so stavebným využitím je mnohonásobne vyššia. Takže cena poľnohospodárskych pozemkov s nízkou bonitou v lukratívnej lokalite môže byť oveľa vyššia ako cena najkvalitnejších poľnohospodárskych parciel.

Zdroj: MPRR, VÚPOP; novely zákonov; Ján Gajan, HMG Advisory Group; Peter Huba, daňový poradca